Pro realitní kancelář 3P Bydlení je typickým klientem mladá rodina, která plánuje přírůstek do rodiny a současné bydlení tomu nevyhovuje. Nemovitost prodají a peníze z prodeje použijí jako akontaci pro hypotéku na větší byt nebo stavbu vlastního domu.
Další častá situace bývá pozůstalost po rodičích, kdy nový majitel nemovitost nemá zájem pronajímat a raději ji prodá. Utržené peníze pak použije např. pro předčasné splacení hypotéky na vlastní bydlení.
U stavební části firmy řešíme nejčastěji návrhy a celkové rekonstrukce bytů a koupelen. Dožitá původní umakartová koupelna zmizí a zůstane koupelna nová, která přesně vyhovuje současným potřebám zákazníka. Dáváme si záležet na detailech. Hlídáme si, aby výsledek byl vždy perfektní a zákazník byl 100% spokojený.
Vykonáváme také správu vlastních a svěřených nemovitostí. Zde je zákazníkem nejčastěji investor, který si chce užívat pasivního příjmu z pronájmu svých nemovitostí a mít se vším minimální starosti.
Spojujete ve vaší společnosti několik oborů do jedné činnosti – realitní kancelář, rekonstrukce bytů a domů, návrh a design interiérů a správu nemovitostí. Je to pro klienta výhoda?
Ano a vnímáme to jako konkurenční výhodu. Všechny činnosti se totiž navzájem prolínají a pro zákazníky je pohodlné mít vše pod jednou střechou, nemuset shánět jednotlivce pro dílčí činnosti a profese.
Uveďme si to na konkrétním reálném příkladu za poslední dobu. Mladý pár pronajímal svůj první investiční byt. Měli však smůlu na nájemníka, který byt zničil a od dalšího pronajímání je to odradilo. Oslovili nás, že by rádi byt prodali, ale nejprve potřebují dát vše do původního stavu. Provedli jsme menší rekonstrukci, zavezli nábytek a dekorace z našeho skladu a nakonec připravili profesionální marketing, abychom mohli byt umístit do prodeje. Naše další unikátní služba je, že potenciální zájemce o koupi nemovitosti si může sám vybrat, které dekorace a nábytek chce koupit spolu s nemovitostí. V podstatě jsme tedy i prodejci nábytku ve stylu „shop the look“, tedy „kup co vidíš“ tak, jak to navrhla naše designerka. Během jediného obchodního případu se prolnula stavební, realitní, designerská i obchodní část.
Aktuálně realitní trh spíše stagnuje. Půjde o dlouhodobý stav?
Nejsme ekonomové, ani analytici. Snažíme se nad věcmi přemýšlet obyčejným selským rozumem. Položme si jednoduchou otázku, proč stagnuje? Zůstane nám v podstatě velmi jednoduchá rovnice. Růst inflace zapříčinil zvýšení úrokových sazeb. Zvýšení sazeb zapříčinilo lidově řečeno drahé hypotéky. Na hypotéky málokdo dosáhne, a proto realitní trh stagnuje. To je celé. Bude to fungovat i opačně? Věříme, že ano. Inflace se sníží, hypotéky zlevní a trh se rozjede. Na to opravdu stačí selský rozum.
Momentálně ceny nemovitostí stagnují, nebo mírně klesají, v závislosti na lokalitě. Dává to smysl, nic nemůže jít neustále jedním směrem nahoru, dříve či později musí vždy přijít větší či menší korekce trhu. Platí to pro akcie, forex, komodity, kryptoměny a stejně tak pro nemovitosti. Víme však, co se dělo na realitním trhu rok až dva nazpět, kdy byly hypotéky dostupnější. Nemovitosti se prodávali často v rámci jednotek dnů, kupující se předháněli v navýšení ceny, jen aby vůbec něco ulovili.
Jakmile se zkrotí inflace a hypotéky se stanou během 1 – 2 let opět široce dostupné, tak nejen, že se vrátíme k růstu cen, ale máme za to, že růst bude silně akcelerovaný masivní frontou zájemců, kteří teď dva roky nemůžou dělat nic jiného, než vyčkávat. Ekonomové tomu říkají „odložená poptávka“.
Během relativně krátké doby poté zaplaví trh tak výraznou poptávkou, že ceny nemovitostí porostou mnohem rychleji. Minimálně u secondhandových bytů. Jde o naší teorii, můžeme se mýlit, ale myslíme si, že v tuto chvíli je ideální doba na nákup nemovitostí ve slevě, která bude trvat ještě cca rok. Minimálně do doby, než bude první náznak snižování úrokových sazeb ze strany ČNB.
Jak tyto změny, jako je pokles poptávky, růst úrokových sazeb a další, působí na byznys realitních kanceláří? Vnímáte, že by klesaly tržby?
Samozřejmě pokles je znát. Kupující s hypotékou tvoří největší skupinu zájemců o koupi a když nejsou hypotéky, kupujících není tolik, aby to trh tlačilo nahoru. Zvláštní je, že ceny nemovitostí neklesají tak moc, jak všichni očekávali, ale jen nepatrně. Což živí naši teorii o pozdějším akcelerovaném růstu. Realitní žraloci v segmentu secondhandových bytů už přestávají vyčkávat na další poklesy. Větří změnu sazeb a tuší, že se dalších významných poklesů také dočkat nemusí.
Vše do sebe zapadá. I my začínáme pociťovat nepatrný nárůst a oživení poptávky.
Jaká je vaše zkušenost s rokem 2023 v realitách? Přinesl vám nějakou novou informaci, zkušenost nebo zážitek?
O co klesla poptávka po nemovitostech, o to víc stoupla poptávka po rekonstrukci bytů a koupelen. Překvapilo nás to, protože oproti loňsku jsou ceny materiálu často skutečně i více než dvojnásobné. A teď nemyslím zrovna beton, ale i obklady, sanitu … Máme plný kalendář, zakázky s požadavkem na realizaci letošní rok už musíme odmítat a nabíráme první zakázky na rok 2024.
Zážitek by se také jeden našel, byť je ze stavební části firmy. Firma jsme relativně mladá, nejsme korporát, ani frenšíza, takže si pověst budujeme krok za krokem sami. Zákazník, starší pán, od nás poptával rekonstrukci koupelny. Viděl naše stránky 3pb.cz, vše se mu líbilo a chtěl se setkat. Vyšlo najevo, že pán si nás detailně proklepnul, jel se podívat do sídla firmy, ptal se sousedů, jestli opravdu existujeme a nejsme podvodníci 😊. Když jsem pánovi naši firmu a způsob jakým fungujeme osobně představil, bylo to ještě horší. Říkal, že je to až moc perfektní, aby to byla pravda. Nicméně smlouvu o dílo podepsal. To jsme ještě nevěděli, že jde o další test. Vzápětí totiž smlouvu poštou vypověděl a sledoval zásilku, zda bude pošta do sídla firmy skutečně doručena a jak zareagujeme 😊.
Pán se nám později svěřil, že má špatnou zkušenost z minulosti a z toho také pramení jeho opatrnost. Měli jsme pro to pochopení. Trpělivě jsme s pánem prošli každý detail průběhu zakázky a smlouvy. Zajímavé bylo, že nakonec zákazníka přesvědčilo to, že jsme se shodou okolností začali stěhovat do větších kanceláří přímo v centru Teplic na Tržním náměstí. Teprve když se na výloze objevila naše reklama, tak nám pán zavolal a řekl „Pane Popp, mám dobrou zprávu. Už věřím, že existujete“ 😊. Jak to dopadlo? V listopadu začínáme s rekonstrukcí koupelny a až bude hotovo, jsme pozvaní na pivo. O zákazníka člověk musí někdy skutečně zabojovat 😊.
Vidíte v realitách nějaký konkrétní trend na následující období? Budou ceny klesat anebo naopak stoupat?
Navážu na předchozí odpovědi. Náš odhad je, že ceny bytů budou v horizontu 12 měsíců stagnovat. Jakmile začne ČNB snižovat sazby, hypoték zlevní, realitní trh se nastartuje a ceny začnou růst. V horizontu 10-15 let si umíme představit cenu nemovitostí na dvojnásobku dnešních cen. Obzvlášť v Ústeckém kraji, kde je největší potenciál pro růst cen. Stále jsme nejlevnější kraj.
Poroste počet nucených prodejů například s ohledem na nedávné zdražení hypoték?
Na první dobrou by člověk řekl, že je to logický sled událostí. Lidem skončí fixace, zdraží se hypotéka, nebudou mít na splátky, o nemovitost přijdou. Když nad tím člověk přemýšlí hlouběji, dojde k tomu, že je to naopak velmi nepravděpodobné a půjde o nepatrné procentu případů. Kdo čeká na situaci, kdy na trhu bude najednou tisíce nedostavěných domů a secondhandových bytů ve slevě, ten se nedočká.
Jakmile jde o splácení úvěrů na vlastní bydlení, platební morálka bývá dle statistik na velmi vysoké úrovni. Jednoduše, kdo by se chtěl vzdát vlastního bydlení tak snadno a bez boje? Existuje řada možností, jak se k vyšší splátce postavit. Za prvé je potřeba si říct základní věc. Není v zájmu banky získat vaši nemovitost. V jejím zájmu je, aby klient splácel. Když půjde do tuhého, je v zájmu banky podat pomocnou ruku. Např. odloží splátky, nebo sníží sazbu na podpultovou úroveň, nebo rozloží splátky na delší období, aby klesla nominální hodnota splátky atd. Majitelé nemovitostí pak budou hledat cesty, jak uspořit na výdajích a posílit příjmy, např. žádostí o zvýšení platu. Navíc lze vše přece i kombinovat. Ve výsledku jsme přesvědčeni, že svou nemovitost si drtivá většina lidí i přes dočasné nepříznivé podmínky udrží.
U developerských projektů je situace jiná. Řada developerských firem má své projekty financovány úvěrem z levných peněz před covidem a válkou na Ukrajině. Navýšení splátky bude pro řadu firem likvidační. Jejich nedotažené projekty se budou prodávat pod cenou, čehož zcela logicky využijí velcí hráči. To už je však mimo realitu běžného člověka, kterého se to v praxi příliš nedotkne. Přirovnal bych to ke hře Monopoly, akorát zde jsou ve hře reálné miliardy korun.
Jaký význam má lokalita, podlaží, balkon, sklep, parkovací stání a třeba stav nemovitosti na cenotvorbu při prodeji?
Pokud bych to rozdělil na procenta, pak lokalita má dopad na cenu z 50%, stav nemovitosti 40%, parkovací stání nebo garáž 5% a zbývajících 5% se dělí mezi zbytek. Často se říká, že byty v přízemí a posledním patře mají nevýhodu. V praxi nám to tak nepřipadá. Mění se jen cílová skupina kupujících. Jsou lidé, kteří naopak takové bydlení z různých důvodů vyhledávají.
Co vám na českém trhu s nemovitostmi chybí nebo naopak přebývá?
Firmu stavím na hodnotách, které mi vštípili rodiče svojí výchovou.
Když se snažíte žít podle určitých morálních zásad, je těžké přijmout fakt, že konkurujete 20 let starým nekalým praktikám. Ony totiž bohužel stále fungují a dokud neproběhne dostatečná osvěta, stále budou. Je to psychologická hra a pokud neznáte pravidla, naletíte.
Naštěstí pomalu přibývá firem, které svou práci nedělají jen pro rychlé provize, ale poctivě, s dobrým úmyslem zákazníkovi poskytnout kvalitní službu a hlavně, nepoužívají nekalé praktiky jen proto, aby zákazník podepsal smlouvu. Jen v Teplicích vím minimálně o dvou realitkách, kterým bych svou nemovitost kdykoli svěřil. Takové konkurence si nesmírně vážím a respektuji ji.
Určitě nám chybí legislativní rámec, který znemožní obchod s chudobou. V praxi koupíte starý dům v jakémkoli stavu, bez investic holobyty obsadíte nepřizpůsobivými a na účet vám přímo od státu chodí s železnou pravidelností přemrštěné nájmy. Že na podobné podnikání má někdo žaludek je jedna věc, jsou to snadné peníze, ale jaký to má vliv na kvalitu života stovek lidí žijících v bezprostředním okolí takové nemovitosti? Doufám, že se dožiji návrhu zákona, který podobné „podnikání“ znemožní. Otázka zní, proč se za posledních 20 let nenašla politická vůle, která by to zastavila. V čím zájmu je ponechat současný stav?
Máte nějaké doporučení pro širokou veřejnost ze světa realit, ať už pro nakupující nebo prodávající stranu?
Jako majitel realitní kanceláře teď řeknu něco, co nikdo nečeká.
Prodávající - nebojte se prodávat sami, bez realitky. Nemusí to být vždy složité, jen je to trochu pracnější, než by se vám na první pohled mohlo zdát a je potřeba mít nějaké peníze do začátku. Fotograf, inzerce, advokát, prohlídky … to vše stojí čas a peníze. Chcete to zkusit a prodat sami, jen nevíte jak na to? Naše realitka vám poradí, jak prodat bez realitky. Zvláštní, viďte? My totiž věříme, že jedny dveře se zavřou a další dvoje se otevřou. Třeba budete potřebovat některou z doprovodných služeb (fotografa, home staging, advokáta ...) a pokud ani to ne, kávu máme dobrou a rádi vás poznáme 😊. Kdo ví, třeba budete v budoucnu hledat fajn firmu pro rekonstrukci svého nového bytu a už budete vědět, kde ji hledat 😊.
Pokud se na to necítíte, máte obavy, že uděláte chybu, špatně odhadnete cenu své nemovitosti, nebo že přijdete o peníze, nechcete se po nocích učit co realitní obor obnáší, nemáte čas, obchodní dovednosti nebo kontakty na dobré markeťáky, nevíte jak správně inzerovat, jednat se zájemci atd., pro vás realitní kancelář dává perfektní smysl. Vše za vás vyřeší, je tu pro vás, má vám pomoct. Starat se, aby vy jste nemuseli. Dejte šanci menším realitkám. Více se snaží, dostane se vám větší péče a osobnější přístup. Menší týmy jsou flexibilnější, kreativnější, rychlejší. Sledujte reference od zákazníků. Na Googlu, na Firmy.cz, na Facebooku. Nastudujte si na internetu jaké jsou nekalé praktiky realitek a nespadněte do pasti. Když už si vyberete realitku a nabídne vám exkluzivní smlouvu, nebojte se toho. Ptejte se, co za to dostanete. Pokud půjde o slušnou realitku, exkluzivní smlouva je pro vás jednoznačně výhodou. Realitka se bude zakázce 100% věnovat a především má motivaci do ní investovat vlastní peníze.
Kupující – ať už kupujete jakoukoli nemovitost, starou nebo novou, dům či byt a nemáte žádné zkušenosti, vezměte si na prohlídku auditora staveb. Nelitujte investovaných peněz, protože pokud nic nenajde, máte klidné spaní a pokud najde, nebyli byste první ani poslední, komu ušetřil statisíce. Kupní smlouvu si nechte ověřit advokátem. Důvěra je fajn, ale co je psáno, to je dáno. Pořádek dělá přátele. Pokud nejste advokát, jednoduše nedokážete rozpoznat potenciální rizika. Zde selským rozum jednoduše nestačí.
Je něco, co byste chtěl klientům vzkázat? Něco, co by každý váš klient měl vědět.
Na nákup nemovitosti neexistuje nic, jako špatná doba. I přes krátkodobý pokles během korekce trhu je dlouhodobě nemovitost jedním z nejlepších uchovatelů hodnoty. Nesnažte se časovat trh, je to těžké i pro zkušené obchodníky. Nakupujte kdykoli můžete a obzvlášť, když je vše ve slevě.
