Ceny nových bytů v Praze jsou vysoko a zatím neklesají. Jaký očekáváte další vývoj?
V celé Evropě čelíme poklesu poptávky v důsledku vysoké inflace a nejistoty ohledně budoucnosti. Je samozřejmě otázkou, jak dlouho tento stav potrvá. Pokud jde o prodejní ceny, je třeba si uvědomit, že jsme limitováni náklady, které v posledních měsících značně narostly. Musíme se tedy připravit na to, že budeme mít byty na trhu delší dobu, než je prodáme. V Česku je ta situace trochu jiná, protože tady nefunguje trh a běžné ekonomické mechanismy. Někteří konkurenti v ČR již oznámili, že výstavbu kvůli nižší poptávce dokonce odloží. My touhle cestou nepůjdeme. Věříme, že se situace relativně brzo ustálí a prodeje se vrátí. Přece jen nemovitosti v hlavních městech jsou všude na světě z dlouhodobého pohledu stabilní. Trend urbanizace, tedy stěhování se do měst, bude pokračovat a nové byty budou potřeba stále. Na trhu je v Praze dlouhodobě nových bytů velmi málo proto, že stát povoluje jen omezený počet projektů do výstavby. A právě to způsobuje jejich vysokou cenu. To, čeho je málo, je vždycky drahé. Nebudeme ještě přilévat oleje do ohně tím, že bychom zastavili výstavbu.
Původem česká developerská skupina UDI Group dnes podniká převážně v zahraničí. V zemích EU, ale také třeba v Latinské Americe
Takže v Praze je bydlení drahé, protože je ho málo?
V Praze je strukturální problém. Stát tady dlouhodobě deformuje trh. Posledních deset let pouští například v Praze do výstavby v průměru asi 3000 až 4000 nových bytů. V roce 2021 to bylo výjimečně něco přes 8000 nových bytů v bytových domech, ale loni se to číslo znovu vrátilo zhruba na ten desetiletý průměr. V celé Praze s více než 1,5 milionem obyvatel! Pro srovnání ve Varšavě, která je v podstatě stejně velká jako Praha, i příjmy obyvatel jsou tam podobné, je to 20 až 25 tisíc nových bytů každý rok. Celých těch deset let, kdy se tady do výstavby uvádělo od 1700 až po těch předloňských 8000 bytů ročně. Díky tomu, není nové bydlení ve Varšavě jen pro vyvolené. Ceny bydlení jsou tam proti Praze v podstatě poloviční. Stát v Česku dělá uměle z bydlení nedostatkové zboží, mladí lidé nemají šanci si bydlení pořídit a sociální inženýři hledají způsoby, jak to řešit za peníze daňových poplatníků. Dokonce jsem četla, že MMR chce dotovat developery, aby stavěli dostupné bydlení. Přitom řešení je nasnadě, stačí se podívat do Varšavy, jak to tam funguje.
A klesnou někdy ceny bytů v Praze?
Teoreticky by měly klesnout v případě, kdy bude vyšší nabídka než poptávka. Poptávka v tak velkém městě, jako je Praha, je někde nad 20 tisíci nových bytů ročně. To je zřejmé z té Varšavy, kde je zhruba podobný počet obyvatel s o něco málo nižšími příjmy než v Praze. Takový počet nových bytů by postupně v průběhu několika let mohl způsobit i pokles cen. Ale to by stát skutečně musel začít povolovat výstavbu jako na běžícím páse, podobně jako v té Varšavě nebo jiných evropských zemích. A stejně bychom si na to, než se poptávka s nabídkou vyrovná, museli počkat několik let. Deset let tu stát reguluje trh, tak nejspíš deset let bude trvat, než se to vrátí do normálu.
Stát by měl vybrat osvědčené typové projekty vhodné pro dostupné bydlení. Obce by pak jen vysoutěžily dodavatele a měly by jistotu, jaké řádově náklady mají čekat.
Co je k tomu potřeba?
Musí se změnit myšlení. V 90. letech jsme měli všichni radost z každé nové stavby a dnes se proti čemukoli novému zvedne vlna odporu. Samozřejmě bude snazší, když se zjednoduší a zefektivní stavební legislativa, která je u nás na úrovni Rakouska-Uherska. Já jsem se podílela na MMR za předchozího vedení na přípravě nového stavebního zákona, který byl schválen minulou vládou a jsem přesvědčená, že to, co se povedlo, bylo maximum možného a k tomu vyrovnání se nabídky a poptávky, a tedy i k postupnému snížení cen by to vést mohlo. Bohužel současná vláda se jala ten zákon předělávat a nedopadlo to vůbec dobře. To, co nyní vypadlo z MMR, je horší, než současný stav a ke zlepšení to nepovede. Protestuje proti tomu celá odborná sféra. Uvidíme, jak si s tím poradí sněmovna. Je to škoda o to větší, že máme pravicovou vládu, která by měla mít odvahu omezovat byrokracii a korupci, což je jeden z hlavních problémů našeho stavebního práva.
V zahraničí je stavební právo jednodušší?
Násobně. Nikde v zahraničí se s podobným marasmem jako v ČR nesetkáváme. Jednotlivé země, kde podnikáme, jsou samozřejmě specifické a musíte mít odborníky na tu kterou konkrétní zemi a její právo, ale tak složité, jako u nás, to není nikde na světě. V zahraničí řešíme problémy technické, stavební, někdy dodavatelé nesplní, co mají, a musíme hledat náhradní řešení. Ale právě tohle je development – řešení rozvoje území. V Česku naproti tomu vedeme právní bitvy. Někteří kolegové, manažeři projektů když k nám přijdou, tak mají podmínku, že se nebudou zabývat Českem, ale jen zahraničím. Docela jim v tom rozumím. To, s čím se setkáváme v českém prostředí, neznáme z žádného jiného trhu, kde podnikáme, a to působíme třeba na Balkáně nebo v Latinské Americe. Všude tam se ale na rozdíl od Česka můžete spolehnout na to, že vymůžete svá práva.
Co dostupné bydlení? Stát ho chce podporovat…
To chce stát vždycky, ale za posledních 20 let v tom nic neudělal, ať byl u moci kdokoli. Naposledy byl funkční systém dotací infrastruktury a výstavby obecních bytů v 90. letech. Tehdy ale obce chtěly stavět. Dnes se toho bojí a popravdě se jim ani nedivím. Výstavba je docela složitá věc. Nechtějme po obcích, aby to dělaly samy. Nezvládly by to. Vidíme to na opakovaných příkladech v Praze, kdy se vždy s projektem rádoby dostupného bydlení město dostane v nákladech na cenovou úroveň, která je vyšší, než za kterou my prodáváme luxusní bydlení v zahraničí. To znamená, že je asi něco špatně. Obce mají pozemky, ať je vloží do společného podniku, vysoutěží si zkušeného developera nebo stavitele a ten jim bydlení za garantovanou cenu postaví.
A co stát?
Stát by to měl obcím usnadnit tím, že vytvoří neprůstřelný právní nástroj, který obce použijí na tu společnou výstavbu se soukromým sektorem. Ať již to bude PPP, které jsme na MMR za minulého vedení pomáhali vytvořit, nebo nějaký jiný systém. Stát by měl taky vysoutěžit typové projekty, které ideálně již někde byly postaveny a je možné je modifikovat co do velikosti a výšky. Zkušení architekti by prověřili, že tyto projekty je skutečně možné postavit za nějakou řádovou cenu za metr čvtereční. Pak by si obce jen vybraly takový prověřený projekt, který by vyhovoval jejich požadavkům, a jejich projektant by ten projekt jen zasadil do konkrétního pozemku. Naše společnost před dvěma lety nabízela Praze a státu podobný typový projekt, kde garantovala cenu výstavby tehdy na úrovni 38 tisíc korun za metr čtvereční, dnes by to vzhledem k růstu cen materiálu a práce bylo víc, řekněme řádově 45 tisíc, možná víc. Pořád je to ale řádově méně, než kdy vyšlo Praze, když se pokoušela stavět dostupné bydlení sama. To bylo dokonce nad 90 tisíci za čtvreční metr čistě stavebních nákladů.
V Polsku jsou ceny nového bydlení proti Česku v podstatě poloviční. Může za to silná konkurence na tamním trhu.
Zpět k vaší komerční výstavbě, kde všude teď vaše společnost podniká?
Stavíme v Česku aktuálně dva velké logistické parky a chystáme projekty kanceláří i pro bydlení hlavně v Praze. Některé z nich snad po mnohaleté přípravě začneme stavět v letošním roce. Nedávno jsme koupili projekt v Brně a po dlouhých letech jsme se tak paradoxně vrátili do regionů ČR, kde naše firma s výstavbou dostupného bydlení před 30 lety vznikla. Kromě Česka ale aktuálně stavíme bydlení v hlavních městech Polska ve Varšavě a Srbska v Bělehradu. Chystáme kanceláře a bydlení v Budapešti. Uvažujeme také o západní Evropě, ale záleží na tom, jak nám budou na projektech, které zvažujeme, vycházet náklady. Vloni jsme vstoupili na trh za oceánem. V Kostarice a Panamě připravujeme bytové domy a chystáme vstup na další latinskoamerický trh. Na něm vnímáme daleko pozitivnější přístup k rozvoji než dnes v Evropě. Lidé tam mají radost ze všeho nového podobně jako u nás v 90. letech, kdy jsme se těšili na každou novou stavbu, která nás přikláněla víc k západu. Škoda, že tohle nastavení ve společnosti vyprchalo. Dnes jsme si nějak všichni zvykli, že stačí natáhnout ruku a čekat na dotace. Přesnou ukázkou tohoto zkresleného vnímání světa a návratu k socialismu v posledních pár letech jsou západoevropské dotace na elektromobilitu. Elektromobil, je věc pro horních deset tisíc. Není to věc, kterou by měl stát dotovat milionářům z daní těch, kteří sami si elektromobil nikdy koupit nebudou moci. Aspoň tedy v mém vidění světa.
