Investice do nemovitostí jsou zpravidla bezpečným přístavem v nejistých dobách. A Češi jim věří. Kupříkladu v nedávném průzkumu Asociace pro kapitálový trh ČR Češi nejčastěji označili právě investici do nemovitosti jako nejlepší, kterou za svůj život udělali.
„Za zájmem o investice do nemovitostí stojí zpravidla snaha investorů o bezpečnější uložení peněz v nejisté době, typická touha Čechů po vlastním bydlení a také fakt, že se jedná o komoditu, která v mnoha lokalitách v Česku chybí,“ říká Pavel Rydzyk, zakladatel investiční společnosti YD Capital.
I čísla mluví jasně. Podle Českého statistického úřadu dosahovalo mezi lety 1998 a 2020 průměrné roční zhodnocení nemovitostí 9,9 %. Za tuto dobu tak průměrné ceny bytů v Česku vzrostly více než čtyřikrát. Přitom míra inflace za uvedené období byla jen 60 %, což znamená, že většina obvyklých komodit stoupla na přibližně 1,5násobek původní ceny. V kontrastu zdražení cen nemovitostí je to zajímavé porovnání.
Pokles přináší investiční příležitosti
Dlouhodobý trend je sice stoupající, současně jsme však svědky poklesu cen nemovitostí v určitých segmentech či stagnací dílčích trhů. Velký díl viny jde na vrub klesající poptávce plynoucí z drahého financování.
Samozřejmě by bylo naivní myslet si, že cena nemovitostí může pouze růst. Především nelze úplně paušalizovat, do vývoje cen významně promlouvá sektor a typ nemovitosti a především lokalita. „Zdůrazňuji, že není jen jeden nemovitostní trh a jeden typ nemovitostí. Vybrané segmenty porostou, jiné – například kanceláře – mohou stagnovat nebo klesat,“ říká Pavel Rydzyk.
Kvalitní nemovitosti obstojí
Na současnou situaci lze tedy pohlížet jako na šanci k nákupu, na trhu se může objevit řada atraktivních příležitostí. Zájemci jsou navíc v lepší vyjednávací pozici – kupujících stále není mnoho, nabídka je však širší, což prodávající často nutí slevit ze svých cenových požadavků. Jakmile se ale zlepší situace na hypotečním trhu, lze opět předpokládat růst. Argumentů je několik, nedostatečnou nabídkou a pomalou výstavbou počínaje, vyššími ekologickými standardy a dlouhými schvalovacími procesy konče.
Vždy tedy záleží, o jakou konkrétní nemovitost jde. „O kvalitní nemovitosti v dobré lokalitě, technologicky vyspělé a architektonicky zajímavé bude ale zájem vždy. U rezidenčních projektů je patrné, že poptávka vyhnala ceny nahoru a i když v poslední době možná stagnují, rozhodně neklesají,“ míní Rydzyk. „V YD Capital každou nemovitost vyhodnocujeme v několika aspektech, a teprve, když to dává smysl pro nás i pro naše klienty, uvažujeme o akvizici. A k tomu máme rozsáhlé analýzy, které počítají i s rizikovými plány,“ dodává.
Když chcete „pouze“ investovat? Jsou tu fondy i zajištěné dluhopisy
Ceny nájmů dokážou kopírovat inflační křivku. Ovšem pro sólo investory do nemovitostí na pronájem je současná doba trochu náročnější na počítání i rozhodování. Záleží samozřejmě na způsobu financování, ale leckde je rozdíl mezi měsíčním pronájmem a splátkou hypotéky velký. U takové investice je pak nutné počítat s horizontem 20 nebo 30 let. Vlastnit nemovitost a starat se o ni z pohledu pronajímatele navíc není pro každého.
Příležitost, jak investovat do nemovitostí, však hledá čím dál více investorů. Zajímavou možností tak mohou být korporátní dluhopisy firem, které se zabývají developmentem, či nemovitostní investiční fondy. Tyto fondy investují do nemovitostí buď přímo, nebo prostřednictvím nemovitostních společností. Výhodou nemovitostních fondů je diverzifikované portfolio nemovitostí s profesionální správou.
Co se týče dluhopisů, zásadní je, aby byly dostatečně zajištěné. „Klíčovým parametrem, jak poznat zajištěný dluhopis, jsou takzvané kovenanty, které kvalitní dluhopisy musejí obsahovat. Bez těchto kovenantů mohou být tento finanční nástroj a peníze přes něj inkasované zneužity,“ upozorňuje Pavel Rydzyk s tím, že v portfoliu YD Capital můžete investici realizovat i přes zástavu na konkrétní nemovitosti, ale také tradiční cestou přes cenné papíry, ať už formou fondu, nebo dluhopisu. Vyhodnoťte také případné recenze fondů a další články v odborných médiích. Ty mohou leccos napovědět, klíčové ale zůstávají zmíněné kovenanty.
„Náš YDeal fond je ideální především pro klienty, kteří hledají dlouhodobé a stabilní zhodnocení investovaných prostředků. V případě dluhopisů naše emise nejenže jasně hovoří o výši vašeho výnosu, ale zároveň máme obsaženy kovenanty, díky nimž je vaše investice v mnohem větším bezpečí než u jiných finančních produktů. To samozřejmě řada finančních institucí nechce slyšet. Ano, spořicí účet vám dnes vynese pět až šest procent, ale nemovitostní dluhopisy nabídnou až devět a v závislosti na dalších parametrech i více procent. Dalším argumentem je, že pořád máte za každým projektem hmotu, která je klíčová,“ vysvětluje Rydzyk.
Ať už investujete do čehokoliv, ptejte se. „Doporučuji zjistit si co nejvíce informací o tom, do čeho investuji. Vždy to musí dávat smysl mně jako investorovi,“ uzavírá Pavel Rydzyk.
