Přijde vám, že už je realitní trh zpátky tam, kde byl před pár lety?
Úplně si nemyslím, že bychom byli zpět na původních hodnotách nemovitostí. Lidé nakupují aktuálně s vyšší rozvahou. Trh je za mě aktuálně správně nastartovaný a čekáme letos ještě další růst.
Stagnace trhu s nemovitostmi poměrně zvedla ceny nájmů, jak je na tom Plzeň? Je tu i tak velká poptávka po nájemním bydlení?
Tržní nájemné se výrazně zvedlo, a to především v krajských městech, kde byl velký nárůst obyvatelstva. Poptávka je aktuálně stále vysoká, ale opět jako u cen nemovitostí, hrot doby byl nedávno, kdy naopak ceny nemovitostí začaly klesat.
Je to známka toho, že se v současnosti vyplatí investovat do nemovitosti?
Za mě se do správných nemovitostí vyplatí investovat vždy. Je otázkou, jak k tomu každý přistoupí a jaký typ nemovitosti je pro něj vhodný. Ten, kdo si nevěří, může například investovat finance se zajímavým zhodnocením oproti zástavě a dosáhnout vyšších výnosů bez rizika a práce. K tomuto nyní například i připravujeme prostředí v rámci rozvoje investiční skupiny Nemotrend.
Když už jste to nakousl, vedle klasického zprostředkovávání prodejů nemovitostí v Pichler Reality Group se věnujete také spolupráci s investory, jak taková spolupráce probíhá?
Razím hned několik druhou spolupráce, snažím se to vždy pro investora vymyslet tak, aby to bylo řešení přímo pro něj. Základem je příprava jeho projektu, nadstavba nad klasickou realitní činnost. Poskládám mu investici od A - Z - napočítám ekonomiku, pomohu s financováním, doporučím subdodávky, zhodnotím právní i daňová rizika a samozřejmě i s prodejem nebo pronájmem.
Dobře, tak ještě jinak. Dejme tomu, že jsem zdědil nějaké peníze, částku mezi třemi až pěti miliony, a chtěl bych je investovat do nemovitosti. Jaký postup byste mi doporučil?
Nejsem finanční poradce, ale osobně bych si v první řadě zvážil, kdy a k čemu bych ty finance případně potřeboval v nějakém horizontu použít, a dle toho bych volil vhodnou investici. Dále bych zvážil rizika, časovou a „vědomostní“ náročnost.
Jinými slovy slovy se rozhodnout, zda vložit finance do nemovitosti s dlouhodobou návratností, a nebo krátkodobou. Hitem posledních měsíců je tzv „flipování nemovitostí“. Tedy rychlé zhodnocování realit. Tahle strategie investování má spoustu fanoušků i odpůrců. Kam se jako člověk řadíte vy?
Já mám rád konzervativnější přístup. Jsem rád, když mohu věci vymyslet a ideálně u toho i dalším lidem okolo mě pomoci. Flipování je určitě pro zkušenější investory a stejně je za mě vhodné kombinovat s dlouhodobými investicemi. Ale to se nejlépe vysvětluje na příkladech.
Tak povídejte.
Je více cest. Kombinace dobré koupě a zhodnocení. Koupili jsme například zrekonstruovaný byt v Plzni na Lochotíně za 3 900 000 Kč v době, kdy trh víceméně stál, a nyní, když se opět po roce a půl rozběhl, probíhá přepis na nového vlastníka, a to za částku 5 200 000 Kč. Do doby prodeje byl pronajat za zajímavý měsíční nájem 18 000 Kč měsíčně.
Nebo je možná strategie nákupu a prodeje se ziskem. Takhle jsem v Chotíkově koupil pozemek za 1 720 000 Kč a prodal za 2 990 000 za půl roku. Zde jsem nejprve od ne úplně schopné makléřky koupil levně pozemek, kde jsme chtěli stavět rodinný dům se čtyřmi jednotkami. Bohužel jsem od investora a následně i od místních zjistil, že zde jsou místní proti budování rodinných domů s více byty a nechtěl jsem zbytečně riskovat nějaké komplikace s výstavbou a následných rozprodejem. Proto jsme během projektování změnili plány a našel se sympatický kupec, který si zde postaví hezký bungalov.
Takže rychlé flipování, o kterém se nyní hodně mluví, je vám proti srsti?
Předpokládám, že dotaz byl hlavně ohledně kupování podílů a případného vydírání, jak je teď skloňováno… Tam už je v sázce vlastní morálka a reputace. Já osobně koupím podíl jen, když uvidím, že se to dá řešit, a nehodlám si kazit jméno a pověst podobnými věcmi. Když budu vědět, že koupím i zbytek nebo za mnou zajde druhý vlastník, že nemá finance, ale že by potřeboval vykoupit druhou polovinu z exekuce, tak mu s koupí rád pomůžu a podělíme se o zisk. Dále bych se nebál kupovat podíly například na bytových domech, kde lze rozdělit jednotky prohlášením vlastníka a oba vlastníci vlastní samostatně jednotky. Jinak se do toho nepouštím, i když rád poradím. Nově totiž děláme i konzultace pro investory.
