„Drtivá většina developerů je ve velmi dobré finanční kondici a bez výraznějších problémů zvládne období do opětovného poklesu úrokových sazeb i s minimálními prodeji. Navíc vidíme na trhu v posledních týdnech již přechod od poklesů cen i starších nemovitostí pozvolna ke stagnaci.“ vysvětluje v rozhovoru Dan Vaško, výkonný ředitel fondu Silverline Real Estate, který se věnuje rezidenčnímu developmentu.
Fond nabízí možnost zhodnocení prostředků kvalifikovaným investorům, kteří si můžou dovolit investovat alespoň milion korun. Za rok 2022 dosáhl zhodnocení 10 %, což ho dle srovnávacích žebříčků řadí na první místo mezi rezidenčními developery a k pětici nejúspěšnějších nemovitostních fondů obecně. Minimálně takový výnos Vaško očekává i v letošním roce.
Vašeho fondu se ochlazení trhu nedotklo?
Ukazuje se, že kvalitní nemovitosti plní svou funkci bezpečného přístavu i během zhoršených podmínek na trhu. V uplynulých osmi měsících jsme mohli sledovat mírné poklesy cen starších nemovitostí, které se ale v posledních týdnech již zastavují. Na naší rozvaze se ale nacházejí stavební pozemky a novostavby, jejichž ceny jsou stabilní. Toto přechodné ochlazení přišlo v okamžiku startu a rychlého růstu našeho fondu, což nám naopak nabízí možnost benefitovat z výjimečných příležitostí, které se nyní vyskytují na trhu. Náš fond navíc netížilo současné pomalé tempo prodejů v minulém roce, jelikož se projekty nacházely v přípravné fázi.
Jak přemýšlíte o nových investicích? Řada investorů nyní čeká, jestli budou ceny nemovitostí klesat. Radil byste také vyčkávat?
Z našeho pohledu je nyní pro nové investice ideální čas. Developmentu na českém trhu věříme dlouhodobě, díky pomalému tempu výstavby je u nás velmi silný převis poptávky po kvalitních nemovitostech nad její nabídkou. Nyní sice krátkodobě poptávka poklesla, projekty zahájené letos ale půjdou na trh nejdříve v roce 2025, kdy se s poklesem úrokových sazeb odložená poptávka opět vrátí, a to ve velké síle.
Budoucí prodeje nemovitostí navíc podpoří současná kultivace trhu s jeho návratem k dlouhodobému rovnovážnému stavu. Díky vysoké míře inflace, resp. růstu příjmů, dochází k rychlému poklesu reálných cen nemovitostí a zvyšuje se jejich dostupnost z pohledu počtu ročních platů nutných k jejich zakoupení.
A co zájemci o nákup vlastní nemovitostí?
O čem jsem mluvil se netýká pouze fondů. Je jedinečná doba i na nákup vlastní nemovitosti, která ovšem může trvat také jen přibližně do poloviny letošního roku. Jakmile začnou úrokové sazby klesat, prodávající buď inzeráty stáhnou a budou čekat, nebo od slev ustoupí. A ceny i starších nemovitostí spíše opět pozvolna porostou.
Nemovitostním fondům svědčil rychlý růst cen v minulých letech. Nebojíte se, že se potenciál pro dvouciferné výnosy už vyčerpal?
Je jasné, že rychlý růst cen nemovitostí nebyl dlouhodobě udržitelný, v průměru by mělo tempo růstu nemovitostí přibližně kopírovat tempo růstu nominálních mezd. Fondy, které primárně generují marži skrz pronájem, přirozeně nebudou v tak silném postavení jako v minulosti, jelikož jim už nebude v takové míře pomáhat přeceňování aktiv. V tomto směru věříme spíše developmentu, který má na trzích tažených silnou poptávkou robustnější marži a nemusí tak pro dosažení dvouciferných výnosů dlouhodobě spoléhat na růst cen nemovitostí. Díky našemu přístupu tak můžeme investorům nabídnout zhodnocení 10 % p.a., navíc se silným ochranným mechanismem.
Mluvíte o specifickém přístupu k developmentu. Co to znamená?
Fond řídíme na základě zkušeností z poradenství pro nejprestižnější globální fondy privátního kapitálu. K výběru projektů přistupujeme koncepčně a analyticky, zakládáme si na hlubokém porozumění fundamentů trhu. Z desítek příležitostí zainvestujeme vždy jen pár vybraných s očekávanými vysokými maržemi a přijatelným rizikem. Investiční portfolio fondu diverzifikujeme jak z pohledu typů, tak lokalit projektů. Developerské projekty navíc řídíme přímo v rámci fondu, což nám umožňuje udržet marži finanční instituce i developera. Všechny tyto aspekty pak vytváří naši unikátní propozici, díky které jsme schopni nabídnout našim investorům nadprůměrná zhodnocení.
Můžete uvést příklad vašeho typického projektu?
V minulém roce jsme například přistoupili k akvizici bytového domu v Plzni, který nyní projde kompletní rekonstrukcí. Plzeň jsme zvolili, jelikož je jedním z několika krajských měst s pozitivním přírůstkem obyvatel, zároveň má i jednu z nejlepších dostupností bydlení v ČR z pohledu příjmů nutných k pořízení nemovitosti. Zaměřili jsme se na úplné centrum Plzně, kde je vyšší poptávka a tudíž možnost rychlejšího dokončení prodejů; v centru jsou navíc příležitosti pro novou výstavbu již velmi vzácné.
Akvizicí zajímavé nemovitosti za atraktivní cenu ovšem možnosti tvorby hodnoty nekončí – v rámci projektu budeme ve dvou fázích jednak rekonstruovat stávající objekt, kromě toho ale přistavíme další dvě patra moderních malometrážních bytů o něž je značný zájem. Možnost takové nadstavby a oddělení administrativně odlišných fází je to, co z projektu dělá ten skutečně zajímavý. Kromě obdobných projektů zaměřených na bytové domy se dále věnujeme přípravě stavebních parcel v okolí Prahy, kde obdobně jdeme naproti silné poptávce tažené nedostatečnými možnostmi kvalitního bydlení v hlavním městě. Není náhodou, že populace Středočeského kraj je za poslední dekádu zdaleka nejrychleji rostoucí v rámci ČR.
Jak hodnotíte minulý rok a co plánujete na rok 2023?
Minulý rok byl pro nás jednoznačně úspěšným. Ihned od počátku fungování fondu se nám díky probíhajícím projektům podařilo dodat slibovaný výnos 10 % p.a. investorům, což je pro nás nejdůležitějším měřítkem úspěchu a jako zakladatelé se za něj zaručujeme i na úkor vlastních výnosů, pokud by se nám náhodou nedařilo. Zároveň fond rychle rostl a zhruba zdvojnásobil svou velikost, aktuálně máme pod správou majetek v objemu přes 170 mil. Kč. Díky tomu jsme také mohli zahájit 2 nové projekty.
Rok 2023 se pro nás určitě ponese v obdobném duchu, rádi bychom opět zdvojnásobili velikost a dali tak našim investorům možnost využít investičně zajímavých příležitost na současném trhu. V závislosti na velikosti bychom tak rádi do portfolia zařadili 3-4 nové projekty. Z pohledu výnosů očekáváme stejné číslo jako loni, zároveň však chceme méně konzervativním investorům nabídnout i druhou investiční akcii, která bude mít nižší úroveň ochrany minimálního výnosu, zato by však v dlouhodobé perspektivě měla doručit 11-12 % p.a.
A jaký je váš dlouhodobý cíl?
Naší ambicí je vybudovat dlouhodobě úspěšný developerský fond, který bude stabilně dodávat dvouciferný výnos investorům a zároveň výstavbou přispěje k řešení nedostatečné nabídky kvalitního rezidenčního bydlení. Postupně budeme cílit na větší transakce v řádech nižších až středních stovek milionů korun, kterých bychom chtěli mít ve střednědobém horizontu více než pět. Zároveň se v rámci další diverzifikace portfolia plánujeme pustit do developmentu i v zahraničí, primárně v regionu CEE a dále poté v USA.
Jakmile vybudujeme dostatečně robustní developerský fond, rádi bychom se věnovali i dalším investičním segmentům, konkrétně privátnímu kapitálu, který nás zajímá na základě zkušeností z předchozího působení v poradenství právě pro fondy tohoto typu. To už ale mluvíme spíše o dlouhodobé perspektivě, v současnosti se plně soustředíme na nemovitosti.
