„Není to dáno jen špatnou legislativou. Podle stejné legislativy v Praze čekáme na stavební povolení klidně i 13 let, v Brně jsme získali stavební povolení na první etapu našeho projektu zhruba za rok,“ říká ředitelka strategie mezinárodního developera UDI Group Marcela Fialková.
Čím to je, že bydlení v Česku tak málo dostupné?
Na trhu dlouhodobě převažuje poptávka po bytech nad nabídkou. Není to tím, že by v ČR bylo nějak výrazně více bohatých investorů do bydlení, nebo že by zde hypotéky byly nějak dramaticky levnější. Ten problém není na poptávkové straně, ale na té nabídkové. Dlouhodobě se v Česku povoluje málo staveb pro bydlení. Především v Praze. Ta, jako hlavní centrum celé země bohužel udává trendy včetně těch cenových. Když se v Praze prodává metr čtvereční nového bytu za 150 tisíc korun a v lepších projektech klidně i za 200 tisíc korun, pak je nelogické, aby se stejně kvalitní bydlení prodávalo v Kladně nebo v Brně výrazně levněji. Rozdíly v cenách jsou, ale ne dramatické. Navíc ceny nových bytů táhnout také ceny těch starších a stejně také ceny nájemného. V Kladně se aktuálně staví velký počet developerských projektů, a přesto jsou i tam ceny poměrně vysoké. Poptávka je zde totiž stále velká. Ti, kdo si nemohou dovolit bydlení v Praze, hledají možnosti za Prahou s dobrou dopravní dostupností. Tahle politika ale není pro Prahu výhodná, protože většina těch nových obyvatel Kladna a dalších středočeských měst bude logicky dojíždět za prací do Prahy.
Může se situace nějak změnit?
Určitě může. Je to ale běh na dlouhou trať. Začít se musí u změny zákona. V současnosti municipality zasahují negativně do stavebního řízení, a to způsobuje ty nekonečně dlouhé doby povolování. V Brně jsme se s tím nesetkali. Je to možná dáno lokalitou. Máme pozemky na nábřeží řeky Svitavy velmi blízko centra města. Dnes je na nich zanedbaný průmyslový areál. Město nedávno schválilo nový územní plán a v něm změnilo tyto pozemky, které původně umožňovaly výstavbu ubytovacích zařízení, na bydlení. Je tím dána vůle města, že na tomto místě chce mít rezidenční zónu. Je to logické, všude v Evropě se města snaží, aby centrum, a především pak nábřeží bylo hezké. Nám trvalo získat stavební povolení na první etapu našeho projektu zhruba rok. V Praze máme projekt, kde jsme čekali 13 let a u dalších dvou se blížíme deseti letům a povolení stále nemáme. V podobné situaci je celá řada developerů. Pokud není nabídka a na trhu je dostatek bohatých lidí, kteří mají o bydlení zájem, ceny rostou. To je ekonomický zákon, který platí všude. Stejně tak platí, že pokud bude na trhu několik let po sobě převažovat nabídka nad poptávkou ceny klesnou. Tuhle situaci by stát měl v Praze vyvolat. Jedině to může snížit ceny na úroveň, která bude opět pro střední třídu dostupná.
Na Svitavském nábřeží v Brně vzniká projekt UDI Group pod názvem Urban Park | foto: UDI Group
Ceny bytů ale rostou v celé Evropě, není tedy zákonité, že rostou i v Praze?
Všude v Evropě se do cen propisují zvýšené náklady na stavební práce, materiály, výši cen negativně ovlivňují také environmentální požadavky EU. Například jen připravovaná norma pro bezpečné parkování elektromobilů v podzemí domů se odrazí na ceně parkovacího stání určitě desítkami, možná i stovkami tisíc korun na jedno místo. Stejné normy ale v tomto ohledu platí ve všech zemích EU. Není to tedy důvod, proč jsou ceny prodávaných nových bytů u nás o polovinu vyšší než třeba v Polsku.
Státu UDI Group nabídla pro využití obcí typový projekt, který stojí v Praze a u kterého se podařilo naprojektovat velmi efektivní dispoziční řešení vhodné právě pro dostupné bydlení ve větších městech | foto: UDI Group
Stát nyní podporuje výstavbu dostupného bydlení. Pomůže to?
Určitě by stát měl obcím pomoci stavět dostupné byty. Ale myslet si, že sedm miliard alokovaných na program na dva roky nějak zamává s trhem, by bylo iluzorní. Stát se podle mě v tomto ohledu vydal tou nejjednodušší cestou, ale bohužel ta není tou optimální. Současný program výstavbu žádných nových bytů nevyvolá, jen zlevní obcím financování těch již připravených, které by se stavěly tak jako tak.
Co by tedy pomohlo?
Obcím by pomohla především metodika ze strany státu. Hlavně v podobě prověřených typových projektů, ze kterých by obce mohly bez obav vybírat a měly i aktuální prověřenou realizační cenu. Nestávalo by se, že by si soukromé firmy obce tak říkajíc namazaly na chleba a to, co jsou schopny zrealizovat za 50 tisíc korun za m2 jim prodaly za 80 tisíc. Starostové obvykle nejsou odborníci stavaři a nemají vůbec představu, co je reálné a co nikoli. V tomto vidím roli státu, že by odstranil tu bariéru, kterou dnes nějaká soutěž na dodavatele pro obce je. Pomohl by tak i omezit zneužití těch státních peněz na projekty, které jsou předražené. Jak víme v Česku stavíme nejdražší dálnice v Evropě, tak nechtějme, abychom stavěli i nejdražší dostupné bydlení.
Špatná legislativa a úřední šikana byla důvodem, proč český developer UDI Group dnes podniká převážně v zahraničí. Kromě Evropy například i v Latinské Americe | foto: UDI Group
Ta poradenská centra v regionech v tom nepomohou?
Ta mají obcím pomáhat připravovat projekty. Ale to je opět laický přístup. Po kvalitních stavebních inženýrech se zkušenostmi z velkých staveb bytových domů je dnes obrovská poptávka. Nevěřím moc tomu, že dají přednost práci v poradenském centru, před lukrativními nabídkami developerů. A hlavně je to zcela zbytečné. Proč mají ty projekty vytvářet nezkušené obce a my jim k tomu platíme poradenská centra? Když tu práci umí dělat soukromník, kterého obec stejně k výstavbě potřebuje? Ty důvody pro vznik regionálních center byly zcela jiné, než že by měly nějak významně pomáhat obcím. Celý ten systém je zbytečně drahý. Stát tady svou neschopností nebo politickou nevůlí povolovat dostatek staveb celý ten problém s dostupností bydlení způsobil. Nyní, když si to politici konečně uvědomili, ho chtějí řešit – jako vždy půl roku před volbami. Ale místo, aby odstranili ten důvod, proč je bydlení nedostupné, hasí následky, a to ještě kávovou lžičkou, když požár je velikosti Národního divadla. Je to směšné. Odborné věci, by měli dělat odborníci a ne politici. Stavební zákon a řízení stavebních úřadů je navýsost odborná záležitosti a když ji řídí političtí laici, tak výsledkem je třeba fiasko v podobě digitalizace, které způsobilo miliardové škody. Zajímalo by mě, zda za to někdo bude hnán k odpovědnosti. Ale obávám se, že nikoli. Možná po volbách, až se ukáže, že ani jedna z velkých politických stran nebude potřebovat hlasy Pirátské strany. Ale miliardové škody nám už nikdo nevrátí, takže tyhle chyby vždy v konečné fázi zaplatí občan.
