Sobota 18. září 2021, svátek má Kryštof
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Sobota 18. září 2021 Kryštof

Aukce nemovitosti? Finta některých makléřů, odpovídá Honza Ptáček

– KOMERČNÍ SDĚLENÍ
Vyplatí se aukce při prodeji? Přinese více peněz majiteli, nebo makléři? Kdy je aukce vhodná a kdy je lepší prodej běžnou metodou? A rostou stále ceny bytů? Na tyto a další otázky odpovídá Honza Ptáček, aktivní realitní makléř v Praze s ročním prodejem cca 50 bytů.

Komerční sdělení

Toto jsou komerční sdělení. iDNES.cz neovlivňuje jejich obsah a není jejich autorem. Více

Komerční sdělení je speciální inzertní formát. Umožňuje inzerentům oslovit čtenáře na ploše větší, než je klasický banner, hodí se tedy například ve chvíli, kdy je potřeba popsat vlastnosti nového produktu, představit společnost nebo ukázat více fotografií.

Aby bylo na první pohled odlišitelné od redakčních textů, obsahuje jasné označení „Komerční sdělení“ v záhlaví článku.

Pro komerční sdělení platí podobná pravidla jako pro další formy inzerce na iDNES.cz. Nesmí tedy být v rozporu s dobrými mravy a zásadami poctivého obchodního styku, nesmí porušovat práva třetích osob a poškozovat něčí dobrou pověst. Na rozdíl od bannerové reklamy je z komerčních sdělení vyloučena politická inzerce.

Komerční sdělení, jejich titulky a tvrzení v nich obsažená nesmějí být lživá a klamavá.

Ceník komerčních sdělení včetně kontaktů na obchodní oddělení najdete zde.

Aukce nemovitosti? Finta některých makléřů, odpovídá Honza Ptáček | foto: Honza Ptáček

Rostou ceny bytů v Praze i v roce 2021?

Na úvod navážu na náš poslední rozhovor, ve kterém jsi v březnu říkal, že se ceny od Vánoc moc nezměnily. Jak to vidíš dnes, s odstupem několika měsíců? A co si myslíš o současných cenách?

Honza Ptáček: Bohužel, ceny dál rostou, první tři měsíce to vypadalo na mírnou stagnaci, ale troufám si říct, že ceny bytů v Praze nakonec stouply za první polovinu roku 2021 o cca 5-10 procent. Když si vezmu, že za rok 2020 stouply ceny bytů v Praze až o 15 procent, tak tu máme zdražení od začátku pandemie o cca 20-25%.

Myslím si, že zvyšování cen hraje do karet čím dál menší nabídka nemovitostí ke koupi. Počty převodů nemovitostí za poslední roky postupně klesají. Například za první čtvrtletí 2021 bylo v Praze realizováno méně převodů než v roce 2015. Konkrétně pouze 10,5 tisíc oproti 12 tisícům. A poptávka po koupi roste. Navíc dalším důvodem je to, že nemovitosti se v době covidu stávají jistotou pro lidi, kteří ze strachu raději naspořené peníze investují do koupě bytu a cena pro ně není mnohdy rozhodující. Raději přeplatí pár set tisíc, než aby nechali peníze v bance.

Aukce jako nový standard prodeje?

Proto se začalo v tak velkém “aukčnit“? Protože je hodně zájemců o koupi? Aukce mi přijdou jako fenomén dnešní doby. Hrozí, že se z aukcí stane standard při prodeji?

Honza Ptáček: Aukce jako taková je známa už od dob, co existuje trh a tržní hospodářství. Není to tedy něco, co najednou spadlo z nebes. Na většinu nemovitostí volá velké množství zájemců a to často vede nevyhnutelně k tomu, že makléři dávají přednost nejvyšší nabídce.

Ale nečekám, že by se z aukce stal standard pro každý prodej. Jsou situace, kde aukce není vhodný prodejní nástroj. V každém případě se aukce stává službou, kterou je zapotřebí zařadit mezi dovednosti makléře. A makléř by měl vědět, kdy ji použít a kdy ji majiteli nemovitosti raději rozmluvit.

Aukce, kdy ano a kdy ne?

A kdy není aukce vhodná, že jsi schopen ji majiteli rozmluvit? A co když majitel na aukci trvá? Jak často chtějí prodávající, abys realizoval prodej formou aukce?

Honza Ptáček: Není vhodná tam, kde je malé množství zájemců. Ale ani větší množství zájemců neznamená automaticky, že je aukce vhodná, a makléř by měl tyto situace dokázat vyhodnotit.

Aukce bere makléři i prodávajícímu možnost vybrat si kupujícího nejenom dle peněženky, ale také dle sympatií a dalších kritérií, na základě kterých se prodej může dokončit ku spokojenosti všech stran. Mám zkušenost i s vyhlášením aukce při prodeji, kdy se nakonec do aukce nikdo nepřihlásil. Přitom zájem o koupi byl veliký. Jeden ze zájemců později sdělil, že se aukce neúčastnil, protože už neměl víc peněz. Myslel, že aukce bude ztráta času, že ho někdo stejně přeplatí. Stejně tak mám zkušenost s aukcí, kde zvítězil zájemce, který si následně ze své pozice začal diktovat takové podmínky, že k prodeji stejně nakonec nedošlo a majitelé nakonec raději prodali byt za startovací cenu jinému a pohodovému zájemci. Další komplikací jsou zájemci, kteří si myslí, že dostanou hypotéku, a přihazují bez rozmyslu, protože v dané chvíli nejsou omezeni skutečnou výší financí na svém účtu. Vlastně v danou chvíli virtuálně nakupují za virtuální peníze. Banka jim ale následně koupi za vyšší částku nemusí odsouhlasit a úvěr v dané výši neposkytne. Samozřejmě, že lze v pravidlech aukce stanovit podmínky účasti. Ale to vše by bylo na delší povídání.

Většina prodávajících nechává nejčastěji způsob prodeje na mém rozhodnutí a plně mi důvěřuje. Výjimečně se mi stává, že majitelé trvají na aukci za každou cenu. V takových případech si prodej vezmu na starost jedině, když předpokládám, že aukce bude mít smysl.

A aukce má smysl, když je startovací cena nastavena lehce pod tržní cenu. Jakmile je cena přestřelená, tak aukce nepřinese očekávaný efekt a riskuje se ztráta zájemců z první vlny a tím se celý prodej může prodloužit.

Aukce nenahradí zpackanou prezentaci nemovitosti. V dnešní době je důležité natočit líbivé video, 3D virtuální prohlídku a to vše prezentovat i mimo realitní servery. Když se povede prezentace, která přitáhne větší množství zájemců, pak je aukce třešnička na dortu a má smysl.

Kvalitní prezentace je základem pro úspěšnou aukci

Kvalitní prezentace je základem pro úspěšnou aukci | foto: Honza Ptáček

Jaké jsou formy aukcí?

Přibliž nám, jak taková aukce probíhá. Všimnul jsem si, že makléři a realitní kanceláře používají různé formy aukce.

Honza Ptáček: Ano, s aukcí se můžeme setkat v různých formách. Svým způsobem je i klasický prodej aukcí. A to, když navýšíte cenu tak, aby byla výrazně vyšší, než je reálná cena, a postupně cenu snižujete. Čím je cena nižší, tím je větší zájem.

Dalším tipem aukce je systém obálkové metody. Osobně mi tento způsob nepřijde moc transparentní a patří spíš mezi metody minulého století. Tento systém, kdy každý kupující vloží do obálky nabídku, spoléhá na touhu kupujících a nevědomost, kolik dal ten nebo ten zájemce. Na podobném principu jsou založené i aukce kde se posílají nabídky SMS zprávou nebo se sdělují telefonicky. Je otázka, zda se díky tomuto systému opravdu prodá nemovitost za maximum, když se kupující nemají možnost předhánět a soutěžit.

Transparentním způsobem aukce je veřejná soutěž, ke které se osobně kloním i já. Dnes je možné využít mnoho webových platforem, kam se mohou zájemci přihlásit a aukce se zúčastnit. U této metody pak každý ví, jaká je poslední nabídka, a může přihodit. Zájemci jsou dopředu na prohlídce upozorněni na tuto možnost a aukce se spustí až za 48 hodin. Tento princip je dle mých zkušeností transparentní a prodávajícímu může opravdu přinést z obchodu více peněz. Tedy pokud si za to makléř nebo realitka nenaúčtuje víc, než kolik by dělal zisk.

Aukce jako finta na prodávajícího?

To jde? Zneužít aukci jako fintu na majitele a zvýšit si tak odměnu?

Honza Ptáček: Teď asi budu střílet do vlastních řad, ale věřím, že většina kolegů mi odpustí. Z aukcí se stal hlavně marketingový nástroj, jak nalákat majitele, aby svěřil prodej tomu či onomu makléři, protože ten prodá jeho nemovitost za víc. Někteří makléři a realitní kanceláře s prodávajícím ale uzavřou dohodu, že se s nimi podělí až o polovinu ze zisku z aukce. Fígl tkví v tom, že tržní cenu (tedy startovací cenu do aukce) nastaví nižší, tak aby výsledný rozdíl byl co nejvyšší. Následně se chlubí, jak nemovitost prodali dráž v řádů statisíců nebo i milionů. Bohužel spousta lidí zvažující prodej své nemovitosti slyší na tyto laciné reklamní slogany a myslí si, že jejich nemovitost tito „odborníci“ na aukce prodají opravdu o tolik dráž.

Čím se řídit, když chci prodat pomocí aukce?

Jak má tedy prodávající poznat, zda ho chce makléř „oškubat“, nebo zda má čisté úmysly? Jak poznat, že odborník nastavil tu správnou startovací cenu?

Honza Ptáček: Osobně jsem zastáncem fixní odměny. Pracuji podle ceníku, který mám již několik let na svých stránkách. To, jakou pak volím strategii prodeje, záleží na tom, jak prodávající na prodej spěchá a v jaké je situaci. A také podle typu nemovitosti a lokality. Za svou práci mám ale pořád stejná procenta bez ohledu na to, zda použiji aukci, zda vytvořím virtuální prohlídku, nebo zda natočím video, které pak propaguji v nákladné kampani na sociálních sítích.

Úkol makléře je prodat majiteli nemovitost za maximum a vytěžit z prodeje co nejvíc peněz pro majitele. Za to je makléř adekvátně ohodnocen. Pokud je majitel spokojen, může vždy makléři procenta navýšit, ale za mě osobně by si makléř neměl vzít z rozdílu mezi startovací cenou a konečnou cenou v aukci vyšší odměnu než 10-15 procent. Jen tak si může makléř kdykoliv obhájit, že startovací cenu nastavil s nejlepším úmyslem, aby aukce přinesla zisk prodávajícímu, a ne zisk pouze makléři.

Jak se s tebou můžou majitelé spojit?

Raději si volám, často jsem celé dny na prohlídkách nemovitostí, takže ideálně telefon 724 344 577. Samozřejmě jsem také k zastižení na e-mailu.

Další kontakty a informace mám na svém webu www.honzaptacek.cz

Všem prodávajícím přeji šťastný výběr správné prodejní strategie.

Hezký den

Honza Ptáček

Zvažte pečlivě, komu svěříte prodej své nemovitosti..

Zvažte pečlivě, komu svěříte prodej své nemovitosti.. | foto: Honza Ptáček

  • Nejčtenější

Nejnebezpečnější křižovatky v Česku. Tady buďte obzvlášť opatrní

Komerční sdělení Nový školní rok přináší do měst i hustější dopravu. Září se tak vždy pojí nejen se zvýšenými nároky na děti – ale i na...

Policie Paříž 1900 – česká premiéra nejdražšího seriálu Canal+

Temný obraz Paříže na přelomu 19. a 20. století vás nenechá v klidu spát ještě dlouho po jeho shlédnutí. Vznikl na...

Váháte s pokládkou dlažby? Poradíme vám, jak na to

Komerční sdělení Vybrali jste si jednu z nejžádanějších dlažeb a chcete poradit, jak položit zdánlivě složitou skladbu? Zaměříme se tedy...

Barca vs. Bayern: Další demolice? Liga mistrů je zpět!

Komerční sdělení Liga mistrů je zpět ve vší parádě. V úterý se opět naplno rozběhnou zápasy v nejprestižnější klubové soutěži světa a...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Nepropásněte volby, voličský průkaz vyřídíte přes datovou schránku

Komerční sdělení Blíží se termín parlamentních voleb, které proběhnou již 8. a 9. října. Pokud se chcete zapojit do veřejného dění a...

Nesmysly o inflaci v Česku. Znovu bude nízká, uvidíte, tvrdí ekonom Michl

Premium ČSÚ zveřejnil, že inflace je nejvyšší od roku 2008, 4,1 %. Hned v pátek jsem k tomu vydal v MF DNES článek „Nebojte se...

Chci přidat 20 tisíc. Generaci Z kuráž nechybí, s trpělivostí už je to horší

Premium Sedmatřicetiletý Libor vede pobočku banky v krajském městě. Za poslední měsíce přijal několik mladých lidí, dvacátníků...

Hladovění je to nejlepší, co pro sebe lidé mohou udělat, říká neurolog

Jde o největší problém současné medicíny, a to bez ohledu na covid-19 - Alzheimerova nemoc, nejčastější typ demence....

  • Další z rubriky

Chcete mít nejen povlečení stále jako nové? Poradíme, jak správně prát

Komerční sdělení Každý druh látky má své specifické složení. Proto je důležité zvolit správnou péči a prací cyklus, aby vám ložní prádlo...

Rodinný běžecký závod ČEZ RunTour rozběhal Liberec

Komerční sdělení V sobotu 11. září proběhl v Liberci rodinný běžecký závod ČEZ RunTour. Zázemí v Lidových sadech vedle ZOO a krásná...

Broumovsko: jeden den na poznání jeho krás zdaleka nestačí

Komerční sdělení Kouzelná příroda, nepřeberné množství turistických zajímavostí, ohromující pískovcové skály i vyžití pro lyžaře. To vše...

Lidé si oblíbili online tržiště, tisíce obchodníků míří za nimi

Komerční sdělení Pandemie covid-19 přiměla lidi po celém světě změnit návyky v nákupním chování. Po koronavirových omezeních zažívají...

Gabriela Soukalová je poprvé maminkou, narodila se jí holčička

Bývalá biatlonistka Gabriela Soukalová (31) se stala maminkou. S partnerem Milošem Kadeřábkem přivítala moderátorka na...

Když dva jsou málo. 5 pravd o sexu ve třech, které vám zatím nikdo neřekl

Premium Sex ve třech. Někdy o něm snil kdekdo z nás. Pojďme ovšem pohlédnout pravdě do očí. Pokud do své ložnice přizvete další...

Začalo to jako chřipka, pak vzal Tereze meningokok nohy a zničil ledviny

Před čtyřmi lety si Tereza myslela, že nastydla na kole. Jenže druhý den už ležela na JIP a kvůli meningokokové infekci...

Žena nemá žádné kamarádky, aby nesváděla svou postavou jejich partnery

Sedmadvacetiletá Moriah Millsová z Georgie se živí jako modelka a na své křivky je velmi hrdá. Nepodstoupila údajně...

Probudila mě bolest nehtů. Od té doby nemohu chodit, říká Alfred Strejček

Už téměř čtyři roky je Alfred Strejček (79) zcela odkázaný na péči druhých. Herci, recitátorovi, moderátorovi a...