Středa 8. prosince 2021, svátek má Květoslava
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 8. prosince 2021 Květoslava

Aukce nemovitosti? Finta některých makléřů, odpovídá Honza Ptáček

– KOMERČNÍ SDĚLENÍ
Vyplatí se aukce při prodeji? Přinese více peněz majiteli, nebo makléři? Kdy je aukce vhodná a kdy je lepší prodej běžnou metodou? A rostou stále ceny bytů? Na tyto a další otázky odpovídá Honza Ptáček, aktivní realitní makléř v Praze s ročním prodejem cca 50 bytů.

Komerční sdělení

Toto jsou komerční sdělení. iDNES.cz neovlivňuje jejich obsah a není jejich autorem. Více

Komerční sdělení je speciální inzertní formát. Umožňuje inzerentům oslovit čtenáře na ploše větší, než je klasický banner, hodí se tedy například ve chvíli, kdy je potřeba popsat vlastnosti nového produktu, představit společnost nebo ukázat více fotografií.

Aby bylo na první pohled odlišitelné od redakčních textů, obsahuje jasné označení „Komerční sdělení“ v záhlaví článku.

Pro komerční sdělení platí podobná pravidla jako pro další formy inzerce na iDNES.cz. Nesmí tedy být v rozporu s dobrými mravy a zásadami poctivého obchodního styku, nesmí porušovat práva třetích osob a poškozovat něčí dobrou pověst. Na rozdíl od bannerové reklamy je z komerčních sdělení vyloučena politická inzerce.

Komerční sdělení, jejich titulky a tvrzení v nich obsažená nesmějí být lživá a klamavá.

Ceník komerčních sdělení včetně kontaktů na obchodní oddělení najdete zde.

Aukce nemovitosti? Finta některých makléřů, odpovídá Honza Ptáček | foto: Honza Ptáček

Rostou ceny bytů v Praze i v roce 2021?

Na úvod navážu na náš poslední rozhovor, ve kterém jsi v březnu říkal, že se ceny od Vánoc moc nezměnily. Jak to vidíš dnes, s odstupem několika měsíců? A co si myslíš o současných cenách?

Honza Ptáček: Bohužel, ceny dál rostou, první tři měsíce to vypadalo na mírnou stagnaci, ale troufám si říct, že ceny bytů v Praze nakonec stouply za první polovinu roku 2021 o cca 5-10 procent. Když si vezmu, že za rok 2020 stouply ceny bytů v Praze až o 15 procent, tak tu máme zdražení od začátku pandemie o cca 20-25%.

Myslím si, že zvyšování cen hraje do karet čím dál menší nabídka nemovitostí ke koupi. Počty převodů nemovitostí za poslední roky postupně klesají. Například za první čtvrtletí 2021 bylo v Praze realizováno méně převodů než v roce 2015. Konkrétně pouze 10,5 tisíc oproti 12 tisícům. A poptávka po koupi roste. Navíc dalším důvodem je to, že nemovitosti se v době covidu stávají jistotou pro lidi, kteří ze strachu raději naspořené peníze investují do koupě bytu a cena pro ně není mnohdy rozhodující. Raději přeplatí pár set tisíc, než aby nechali peníze v bance.

Aukce jako nový standard prodeje?

Proto se začalo v tak velkém “aukčnit“? Protože je hodně zájemců o koupi? Aukce mi přijdou jako fenomén dnešní doby. Hrozí, že se z aukcí stane standard při prodeji?

Honza Ptáček: Aukce jako taková je známa už od dob, co existuje trh a tržní hospodářství. Není to tedy něco, co najednou spadlo z nebes. Na většinu nemovitostí volá velké množství zájemců a to často vede nevyhnutelně k tomu, že makléři dávají přednost nejvyšší nabídce.

Ale nečekám, že by se z aukce stal standard pro každý prodej. Jsou situace, kde aukce není vhodný prodejní nástroj. V každém případě se aukce stává službou, kterou je zapotřebí zařadit mezi dovednosti makléře. A makléř by měl vědět, kdy ji použít a kdy ji majiteli nemovitosti raději rozmluvit.

Aukce, kdy ano a kdy ne?

A kdy není aukce vhodná, že jsi schopen ji majiteli rozmluvit? A co když majitel na aukci trvá? Jak často chtějí prodávající, abys realizoval prodej formou aukce?

Honza Ptáček: Není vhodná tam, kde je malé množství zájemců. Ale ani větší množství zájemců neznamená automaticky, že je aukce vhodná, a makléř by měl tyto situace dokázat vyhodnotit.

Aukce bere makléři i prodávajícímu možnost vybrat si kupujícího nejenom dle peněženky, ale také dle sympatií a dalších kritérií, na základě kterých se prodej může dokončit ku spokojenosti všech stran. Mám zkušenost i s vyhlášením aukce při prodeji, kdy se nakonec do aukce nikdo nepřihlásil. Přitom zájem o koupi byl veliký. Jeden ze zájemců později sdělil, že se aukce neúčastnil, protože už neměl víc peněz. Myslel, že aukce bude ztráta času, že ho někdo stejně přeplatí. Stejně tak mám zkušenost s aukcí, kde zvítězil zájemce, který si následně ze své pozice začal diktovat takové podmínky, že k prodeji stejně nakonec nedošlo a majitelé nakonec raději prodali byt za startovací cenu jinému a pohodovému zájemci. Další komplikací jsou zájemci, kteří si myslí, že dostanou hypotéku, a přihazují bez rozmyslu, protože v dané chvíli nejsou omezeni skutečnou výší financí na svém účtu. Vlastně v danou chvíli virtuálně nakupují za virtuální peníze. Banka jim ale následně koupi za vyšší částku nemusí odsouhlasit a úvěr v dané výši neposkytne. Samozřejmě, že lze v pravidlech aukce stanovit podmínky účasti. Ale to vše by bylo na delší povídání.

Většina prodávajících nechává nejčastěji způsob prodeje na mém rozhodnutí a plně mi důvěřuje. Výjimečně se mi stává, že majitelé trvají na aukci za každou cenu. V takových případech si prodej vezmu na starost jedině, když předpokládám, že aukce bude mít smysl.

A aukce má smysl, když je startovací cena nastavena lehce pod tržní cenu. Jakmile je cena přestřelená, tak aukce nepřinese očekávaný efekt a riskuje se ztráta zájemců z první vlny a tím se celý prodej může prodloužit.

Aukce nenahradí zpackanou prezentaci nemovitosti. V dnešní době je důležité natočit líbivé video, 3D virtuální prohlídku a to vše prezentovat i mimo realitní servery. Když se povede prezentace, která přitáhne větší množství zájemců, pak je aukce třešnička na dortu a má smysl.

Kvalitní prezentace je základem pro úspěšnou aukci

Kvalitní prezentace je základem pro úspěšnou aukci | foto: Honza Ptáček

Jaké jsou formy aukcí?

Přibliž nám, jak taková aukce probíhá. Všimnul jsem si, že makléři a realitní kanceláře používají různé formy aukce.

Honza Ptáček: Ano, s aukcí se můžeme setkat v různých formách. Svým způsobem je i klasický prodej aukcí. A to, když navýšíte cenu tak, aby byla výrazně vyšší, než je reálná cena, a postupně cenu snižujete. Čím je cena nižší, tím je větší zájem.

Dalším tipem aukce je systém obálkové metody. Osobně mi tento způsob nepřijde moc transparentní a patří spíš mezi metody minulého století. Tento systém, kdy každý kupující vloží do obálky nabídku, spoléhá na touhu kupujících a nevědomost, kolik dal ten nebo ten zájemce. Na podobném principu jsou založené i aukce kde se posílají nabídky SMS zprávou nebo se sdělují telefonicky. Je otázka, zda se díky tomuto systému opravdu prodá nemovitost za maximum, když se kupující nemají možnost předhánět a soutěžit.

Transparentním způsobem aukce je veřejná soutěž, ke které se osobně kloním i já. Dnes je možné využít mnoho webových platforem, kam se mohou zájemci přihlásit a aukce se zúčastnit. U této metody pak každý ví, jaká je poslední nabídka, a může přihodit. Zájemci jsou dopředu na prohlídce upozorněni na tuto možnost a aukce se spustí až za 48 hodin. Tento princip je dle mých zkušeností transparentní a prodávajícímu může opravdu přinést z obchodu více peněz. Tedy pokud si za to makléř nebo realitka nenaúčtuje víc, než kolik by dělal zisk.

Aukce jako finta na prodávajícího?

To jde? Zneužít aukci jako fintu na majitele a zvýšit si tak odměnu?

Honza Ptáček: Teď asi budu střílet do vlastních řad, ale věřím, že většina kolegů mi odpustí. Z aukcí se stal hlavně marketingový nástroj, jak nalákat majitele, aby svěřil prodej tomu či onomu makléři, protože ten prodá jeho nemovitost za víc. Někteří makléři a realitní kanceláře s prodávajícím ale uzavřou dohodu, že se s nimi podělí až o polovinu ze zisku z aukce. Fígl tkví v tom, že tržní cenu (tedy startovací cenu do aukce) nastaví nižší, tak aby výsledný rozdíl byl co nejvyšší. Následně se chlubí, jak nemovitost prodali dráž v řádů statisíců nebo i milionů. Bohužel spousta lidí zvažující prodej své nemovitosti slyší na tyto laciné reklamní slogany a myslí si, že jejich nemovitost tito „odborníci“ na aukce prodají opravdu o tolik dráž.

Čím se řídit, když chci prodat pomocí aukce?

Jak má tedy prodávající poznat, zda ho chce makléř „oškubat“, nebo zda má čisté úmysly? Jak poznat, že odborník nastavil tu správnou startovací cenu?

Honza Ptáček: Osobně jsem zastáncem fixní odměny. Pracuji podle ceníku, který mám již několik let na svých stránkách. To, jakou pak volím strategii prodeje, záleží na tom, jak prodávající na prodej spěchá a v jaké je situaci. A také podle typu nemovitosti a lokality. Za svou práci mám ale pořád stejná procenta bez ohledu na to, zda použiji aukci, zda vytvořím virtuální prohlídku, nebo zda natočím video, které pak propaguji v nákladné kampani na sociálních sítích.

Úkol makléře je prodat majiteli nemovitost za maximum a vytěžit z prodeje co nejvíc peněz pro majitele. Za to je makléř adekvátně ohodnocen. Pokud je majitel spokojen, může vždy makléři procenta navýšit, ale za mě osobně by si makléř neměl vzít z rozdílu mezi startovací cenou a konečnou cenou v aukci vyšší odměnu než 10-15 procent. Jen tak si může makléř kdykoliv obhájit, že startovací cenu nastavil s nejlepším úmyslem, aby aukce přinesla zisk prodávajícímu, a ne zisk pouze makléři.

Jak se s tebou můžou majitelé spojit?

Raději si volám, často jsem celé dny na prohlídkách nemovitostí, takže ideálně telefon 724 344 577. Samozřejmě jsem také k zastižení na e-mailu.

Další kontakty a informace mám na svém webu www.honzaptacek.cz

Všem prodávajícím přeji šťastný výběr správné prodejní strategie.

Hezký den

Honza Ptáček

Zvažte pečlivě, komu svěříte prodej své nemovitosti..

Zvažte pečlivě, komu svěříte prodej své nemovitosti.. | foto: Honza Ptáček

  • Nejčtenější

Porazte inflaci a investujte do zajištěných úvěrů

Komerční sdělení V poslední době se všude dozvídáme, že inflace prudce roste a požírá naše úspory. Jak inflaci porazit a jak si...

Štědrý večer „dětí ulice“

Komerční sdělení 26 let se Projekt Šance snaží pomáhat „dětem ulice“ – jsou to mladí lidé, kteří po ukončení pobytu v dětském domově...

Rychlé nabíjení, výdrž, výkon a skvělá cena. To je Xiaomi 11 Lite 5G NE

Komerční sdělení Zatím nejlehčí a nejtenčí 5G telefon od Xiaomi na svou třídu vyniká velmi výkonným chipsetem Qualcomm Snapdragon 778 a...

Liga mistrů: Stopka pro Atlético? Další show Hallera? Sázejte!

Komerční sdělení Nejprestižnější klubová soutěž starého kontinentu má na programu závěrečné zápasy ve skupině. V řadě případů už je o...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Postřehy cestovatelky – byznys letenky versus „hladolety“

Komerční sdělení Cestování v byznys třídě je dostupnější než kdykoliv dříve. Důraz na bezpečí, rozestupy, ale i izolaci a komfort dostal...

Blogera připravil lajdáctvím o nohu, další zranil. Za nehodu dostal podmínku

Premium S podmínkou na pět let odešel od soudu čtyřiačtyřicetiletý Moldavan. V červenci 2019 způsobil na obchvatu Chrudimi...

Přes víkend zemřou všichni z JIP. Sestra vypráví o práci v době covidu

Premium Markéta Svobodová, hlavní sestra z Masarykovy nemocnice v Ústí nad Labem, stojí spolu s dalšími šesti kolegyněmi z...

Android Auto a CarPlay v každém autě. Poradíme vám, jak na to

Premium Chcete používat oblíbenou navigační aplikaci na displeji v autě místo telefonu? Přečtěte si, jak to udělat a neutratit...

  • Další z rubriky

Tradiční česká firma SATEC je zde pro vás už 30 let

Komerční sdělení Už je to 30 let, kdy v Chrudimi vznikla ryze česká společnost SATEC, s.r.o. Dodnes se specializuje na dodávku...

Investicí s výnosem 5,75 % pomůžete slepicím k lepšímu životu

Komerční sdělení Největší slovenský výrobce vajec, Babičkin dvor, obchoduje na pražské burze historicky první zemědělské dluhopisy za...

Investování v době covidu: Můžou peníze porazit inflaci?

Komerční sdělení Vladimír Rauch: Peníze Čechů konečně začínají vydělávat

Jak si vybrat půjčku na ruku? Jaká specifika má půjčka v hotovosti?

Komerční sdělení Půjčka na ruku je dobrou volbou pro toho, kdo potřebuje hotovost. Jaké má výhody a jaká jsou její specifika? Podívejte...

Žilková: Byla jsem těhotná s Menzelem, potrat byl pro mě rozvodem s Bohem

Veronika Žilková překvapila informací o tom, že kdysi čekala dítě s Jiřím Menzelem. O nevěře manžela, vztahu s...

Moje tetování nad rozkrokem vyznívá vulgárně, stěžovala si paní

Nebylo tak úplně promyšleno, kvůli přemíře alkoholu vlastně nebylo ani zamýšleno. Tetování vyznívá explicitně sexuálně,...

Psychopati za volantem: pozor na dodávky, elektromobily a bouráky dvou značek

Beránci ve škodovkách a predátoři v bavorácích? Výběr auta o vás může prozradit víc, než byste možná chtěli. Ať už se...

Měli jsme zůstat točit v Sydney, říká Chris Hemsworth o práci v Praze

Australský herec Chris Hemsworth (38) v Praze natáčí pokračování akčního filmu Vyproštěn. V české metropoli by měl štáb...

Staré panelákové jádro nahradila skvělá koupelna a ještě lepší kuchyň

Robert se narodil v Německu, ale už řadu let žije v Brně. Nyní se s manželkou rozhodli, že se přestěhují z centra na...