Zařízený vs nezařízený – co to vlastně znamená?
Zdá se vám rozdíl mezi oběma možnostmi na první pohled jasný? Ve skutečnosti se od sebe mohou dost lišit, zejména v kontextu různých evropských zemí. Zařízený byt obvykle přichází s veškerým vybavením, které nájemce potřebuje, aby se do něj mohl okamžitě nastěhovat. Základem bývá:
- kuchyňská linka se všemi spotřebiči,
- postel s matrací,
- úložné prostory,
- jídelní stůl a židle,
- sedací souprava,
- někdy i pračka nebo myčka.
V některých zemích, kam patří například Francie, legislativa vyloženě specifikuje vybavení, bez kterého nelze byt oficiálně označit za zařízený. Když tato kritéria nesplňuje, pronajímá se jako nezařízený, což má pro pronajímatele právní a daňové důsledky.
Avšak ani nezařízený byt nepřichází tak úplně s prázdnou. Většinou obsahuje pouze pevně zabudované prvky jako sanitární zařízení, základní elektroinstalaci a kuchyňskou linku – ale ani ta nebývá pokaždé samozřejmostí. Nábytek ani spotřebiče nebývají součástí bytu, a tak si nájemník musí vše potřebné obstarat sám.
Například v Německu můžete narazit i na inzeráty, kde se jako nezařízený byt pronajímá doslova prázdný prostor – tedy bez kuchyňské linky, světel i podlahových krytin. Podobně to funguje i v Nizozemí, kde mají dokonce tři stupně vybavení bytů:
- ongemeubileerd – zcela nezařízený byt, často bez podlahové krytiny a osvětlení,
- gestoffeerd – částečně zařízený byt, který má podlahu, žaluzie nebo rolety a většinou i kuchyňské spotřebiče,
- gemeubileerd – plně zařízený byt s veškerým nábytkem a vybavením.
Co je lepší řešení z pohledu pronajímatele?
Volba mezi zařízeným a nezařízeným pronájmem záleží na vašich finančních možnostech a celkové strategii. Vaše rozhodnutí totiž zásadně ovlivní nejen to, kolik vyděláte, ale také jak složitá bude správa nemovitosti a jaké povinnosti vás čekají po právní stránce.
Flexibilita versus stabilita
Komu chcete vaši nemovitost pronajímat? Zařízené byty oslovují hlavně krátkodobé nájemce, jako jsou studenti, expati a lidé, kteří cestují za prací – zkrátka kdokoli, kdo potřebuje rychle bydlet a nechce investovat do nového vybavení. S touto cílovou skupinou se přirozeně pojí i častější obměna nájemníků, a tak i nutnost řešit nové smlouvy.
Oproti tomu nezařízené byty přitahují hlavně nájemníky s dlouhodobými plány – často rodiny, které hledají stabilní zázemí. Výsledkem bývá nižší fluktuace, a tak i jistější příjem.
Vyšší nájem, ale také vyšší náklady
Když pronajímáte zařízený byt, můžete si taky říct o vyšší nájemné. O kolik? Záleží na konkrétním trhu, ale průměrně se v evropských městech rozdíl pohybuje mezi 10 až 30 %. Obzvlášť velký cenový skok je typický pro Německo, v jeho pěti největších městech se cena nájmu mezi zařízeným a nezařízeným bytem průměrně liší až o necelých 18 eur za metr čtvereční.
Vyšší nájemné ale automaticky neznamená vyšší zisk. Musíte totiž počítat také s náklady na nákup a údržbu nábytku i tím, že zařízený byt může být kvůli častějšímu střídání nájemníků více neobydlený než nezařízený.
Údržba a opotřebení
Aby nábytek sloužil víc než jen jednomu nájemníkovi, vyžaduje péči. Lednice, pračka, trouba ani ostatní spotřebiče nevydrží věčně a navíc mohou kdykoli vyžadovat opravu. Jako pronajímatel proto musíte počítat s pravidelnou údržbou veškerého vybavení a také s ním spojenou administrativou. Stav vybavení je totiž nutné přesně evidovat jak při předávání, tak i přebírání bytu. U nezařízeného bytu je to jednoduché – co si nájemce přinese, to si také odnese.
Daňové a právní rozdíly
V některých zemích se zařízené a nezařízené pronájmy liší i z pohledu legislativy. Typickým příkladem je Francie, kde pro zařízené byty platí kratší výpovědní lhůty a jejich pronajímatelé spadají do jiného daňového režimu než ti, kteří pronajímají nezařízené nemovitosti. Jiné státy mohou být k pronájmu zařízených nemovitostí speciální povolení, zejména pokud se blíží formátu krátkodobého ubytování.
Který přístup je optimální?
Záleží na typu nemovitosti i cílové skupině. Garsonky a menší byty v centru nebo se často vyplatí pronajímat zařízené, protože odpovídají požadavkům nájemníků s menšími závazky. Naopak větší byty nebo rodinné domy se naopak lépe pronajímají nezařízené. V každém případě máte jako majitel výhodu v tom, že můžete svou strategii měnit podle vývoje trhu i vaší životní situace, a najít tak rovnováhu mezi náročností správy a optimálním výnosem.
Jak se rozhodnout jako nájemce?
Pořídit si zařízený byt, nebo si ho vybavit podle sebe? Tohle rozhodnutí ovlivní víc než jen výši nájmu. Hlavně bude určující pro to, jak rychle se zabydlíte, kolik svobody budete mít a jestli se v bytě budete opravdu cítit jako doma.
Pohodlí v porovnání s cenou
Zařízený byt je ideální, pokud se chcete nastěhovat rychle a s minimem starostí. V podstatě stačí sbalit kufry a můžete bydlet – postel, lednice, pračka a často i základní nádobí už na vás v bytě bude čekat. Tato možnost je skvělá pro studenty, expaty nebo ty, kdo se často stěhují. Za méně starostí ale zaplatíte vyšší nájem.
Naopak nezařízený byt znamená nižší měsíční výdaje, ale vyšší počáteční investici, protože si vše musíte zajistit sami. Nicméně pokud už nábytek máte, nebo plánujete v podnájmu zůstat delší dobu, pravděpodobně se vám to vyplatí.
Za zvážení stojí i to, že nábytek v zařízených bytech většinou nebývá příliš kvalitní. Majitelé se často spokojí s nejlevnější sedací soupravou a obyčejným nábytkem, který je sice funkční, ale na útulnosti moc nepřidá. Navíc vám vedle stylu nemusí sedět ani po stránce pohodlí, což je u matrace nebo pracovního stolu docela problém. Pokud je pro vás osobní komfort prioritou, určitě se budete cítit lépe ve vlastním.
Výše kauce
V bytě plném vybavení majiteli mohou vzniknout mnohem větší výdaje, když se cokoliv rozbije. Proto zařízené nemovitosti zpravidla přicházejí s vyšší kaucí – standardně se jedná o dva měsíční nájmy namísto jednoho. V již několikrát zmíněné Francii mají maximální výši kauce takto definovanou zákonem, v jiných zemích je to spíše standard, takže kauce může být i vyšší. U nezařízeného bytu obvykle stačí nižší jistina, což může být rozhodující, pokud nemáte dostatečně naspořeno.
Potřebujete být flexibilní?
Zařízený pronájem obzvlášť oceníte v situacích, které vyžadují flexibilitu. Pokud se například každých pár měsíců přesouváte za prací, oceníte jednodušší stěhování a žádné starosti s odvozem nábytku. Dlouhodobě se ale nemusí nevyplatit – za podnájem platíte víc a z vybavení vám nic nezůstane.
Na druhou stranu, pokud chcete mít kontrolu nad tím, jak váš domov vypadá, nezařízený byt vám dá svobodu. Můžete si vybrat vlastní vybavení a vytvořit si prostředí přesně podle svých představ. Navíc investujete do vybavení, které si můžete vzít s sebou do dalšího bydlení.
Co je tedy lepší?
Rozhodnutí záleží na vaší aktuální situaci a životním stylu. Zjednodušeně – jestliže hledáte rychlé řešení bez závazků, zařízený byt vám usnadní život. Nicméně pokud v bytě plánujete zůstat déle, chcete prostor přizpůsobit svému vkusu a je pro vás důležité snížit pravidelné náklady, bude pro vás lepší nezařízený podnájem.