Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi i pronájmu nemovitostí a vybírat prověřené realitní profesionály. Praktické návody a datové analýzy jsou soustředěné v sekci Aktuality projektu Realiťák roku, základní informace pro klienty na stránce Pro veřejnost a konkrétní odborníky lze hledat prostřednictvím přehledu Nejlepší makléři.
Kupní smlouva není jen papír pro katastr
Výchozím článkem tohoto přehledu je Kupní smlouva na nemovitost: 20 bodů, které zkontrolovat před podpisem. Text připomíná základní, ale často podceňovanou věc: podpisem smlouvy kupující ještě není vlastníkem nemovitosti. Smlouva musí bezpečně propojit kupní cenu, úschovu, hypotéku kupujícího, případný úvěr prodávajícího, výmaz zástav, návrh na vklad, předání i situaci, kdy některý krok neproběhne podle původního plánu.
„Kupní smlouva musí odpovídat konkrétnímu obchodu,“ zdůrazňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Jinak podle ní vypadá jednoduchá koupě z vlastních prostředků a jinak transakce, při níž kupující čerpá hypotéku a prodávající současně doplácí svůj úvěr.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, upozorňuje, že nejdražší chyby nemusí vzniknout podvodem. Stačí, když smlouva nepočítá s reálným postupem banky, úschovy nebo katastru. Bezpečná transakce proto musí fungovat jako časová osa, v níž jednotlivé kroky skutečně navazují.
Bezúročný úvěr na renovaci? Nula na úroku ještě neznamená nulové riziko
Na financování rekonstrukcí se zaměřil článek Bezúročný úvěr na renovaci: kdy může vlastník přesto doplácet úroky?.
Nová zelená úsporám udělala 16. září důležitý krok k systému, ve kterém stát bankám a stavebním spořitelnám kompenzuje úroky a náklady financování energetických renovací. Pro vlastníka ale schválená podpora sama o sobě automaticky neznamená schválený bankovní úvěr. A pokud projekt později přestane splňovat podmínky podpory, může být důležité také to, co říká konkrétní úvěrová smlouva o nepokrytých úrocích a nákladech.
„Jedna věc je schválení podpory a druhá samotné schválení úvěru bankou,“ připomíná Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, doporučuje vedle atraktivní nulové sazby kontrolovat především ustanovení pro případ, že státní kompenzace bude zkrácena, neposkytnuta nebo vrácena. Právě tam může být ukryté skutečné finanční riziko.
Neprodané byty developera nemusí automaticky srazit ceny v okolí
Častému realitnímu mýtu se věnuje článek Neprodané developerské byty: srážejí ceny na realitním trhu?.
Představa bývá jednoduchá: developer neprodá poslední jednotky, předá je realitní kanceláři, ta je zlevní a ceny v okolí začnou klesat. Realita je ale složitější. Externí kancelář může projekt prodávat od začátku a o cenové strategii stále rozhoduje vlastník. Navíc se nemusí měnit samotná ceníková cena – místo ní může kupující získat parkovací stání, kuchyň, příspěvek na financování nebo jiný bonus.
„Je důležité oddělit, kdo byt prodává, a kdo rozhoduje o jeho ceně,“ vysvětluje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Právě proto podle Petra Makovského, výkonného ředitele Reality.iDNES.cz a zakladatele projektu Realiťák roku, nestačí sledovat pouze ceníkovou cenu. Parkování, kuchyň nebo příspěvek v řádu statisíců mění skutečnou ekonomickou hodnotu transakce, i když částka uvedená u bytu zůstává stejná.
Pergola, garáž nebo zahradní domek: malé neznamená automaticky bez povolení
Praktické pokračování série o stavebním právu přinesl článek Drobné a jednoduché stavby 2026: kdy pergola, přístřešek, garáž nebo zahradní domek potřebují povolení?.
Rozhodující není obchodní název stavby ani jeden vybraný rozměr. Roli hraje skutečné provedení, účel, umístění na parcele, odstup od hranice, územní plán i to, zda jde o samostatný objekt, nebo už například přístavbu domu.
„U menších staveb je největším rizikem falešný pocit, že když jde o zahradní domek nebo přístřešek, nemusí se nic ověřovat,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Pro budoucí prodej domu je podle ní mnohem bezpečnější mít jasno, co na pozemku stojí a v jakém režimu stavba vznikla.
Praha je nejdražší, ceny ale teď nejrychleji rostou jinde
Silnou datovou část přinesl článek Ceny bytů v krajích v srpnu 2026: Vysočina +18,7 %, Praha růstem nevede.
Praha zůstala s průměrnou nabídkovou cenou 165 261 Kč/m² nejdražším trhem v zemi, meziročně ale přidala 8 %. Vysočina rostla o 18,7 %, Pardubický kraj o 17,2 % a Ústecký, Středočeský i Moravskoslezský kraj přibližně o 16,6 až 16,7 %. Za tři roky vzrostl Ústecký kraj o 74 %, Moravskoslezský o 67,1 % a Liberecký o 56,9 %. Ve všech krajích současně výrazně klesla doba nabízení. Jde o ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
„Český bytový trh už nelze číst jen jako Prahu a zbytek republiky,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Lokality, které byly ještě před několika lety považované za výrazně dostupnější, se podle ní mohou cenově posouvat velmi rychle.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, zároveň upozorňuje, že rychlejší regionální růst neznamená oslabování Prahy. Spíše se ukazuje, že ochota akceptovat vyšší ceny se rozšířila do větší části republiky.
Kam poslat několik milionů? Úschova není formalita
Článek Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti: advokátní, notářská nebo bankovní? se věnuje jednomu z nejcitlivějších okamžiků celé transakce.
Advokátní, notářská i bankovní úschova mají svá pravidla. Pro klienta ale není rozhodující jen jejich cena. Potřebuje vědět, kdo bude držet jeho peníze, na jakém účtu, kdo s nimi může disponovat, kdy se uvolní prodávajícímu a co se stane například tehdy, pokud katastr vklad nepovolí.
„U milionové transakce je to mnohem důležitější než rozdíl několika tisíc korun v ceně služby,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, připomíná, že úschova nemůže existovat odděleně od zbytku obchodu. Musí přesně navazovat na kupní smlouvu, financování, případnou banku prodávajícího a katastr.
Sousedův strom se naklání nad dům. Čekat na první škodu není řešení
Každodenním problémům vlastníků se věnuje článek Sousedův strom se naklání nad náš dům. Musíme čekat, až spadne?.
Projekt Realiťák roku v něm připomíná, že sousedské spory nejsou jen otázkou pohodlí, ale mohou ovlivňovat bezpečnost, užívání i hodnotu nemovitosti. Pokud jsou na stromě viditelné známky poškození, výrazný náklon, praskliny nebo odumřelé větve, je vhodné problém zdokumentovat a řešit včas. Zároveň ale majitel sousedního pozemku nemůže automaticky začít cizí strom svévolně kácet.
„Nejhorší je čekat, až se něco skutečně stane,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Rezervační smlouva: první podpis může rozhodovat o stovkách tisíc
Čtvrtý díl série Koupě nemovitosti bez nejistoty nese název Rezervační smlouva při koupi nemovitosti: kdy hrozí ztráta rezervačního poplatku.
Kupující často vnímají rezervaci jen jako potvrzení, že o nemovitost mají vážný zájem. Ve skutečnosti už může jít o závazek spojený s částkou ve výši desítek nebo stovek tisíc korun. Musí proto být jasné, komu se peníze posílají, co právně představují, zda se započítávají do kupní ceny a za jakých okolností se vracejí.
„Rezervační smlouva by neměla být testem toho, jak rychle je kupující ochoten podepsat,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Právě v této chvíli se má podle ní obchod naopak zastavit a poprvé opravdu zkontrolovat.
Také Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, připomíná, že nestačí znát částku. Je zásadní vědět, zda jde o část kupní ceny, zálohu na provizi nebo jistotu a jaké právní následky s ní souvisejí.
D5 ukazuje, proč jedna dálnice nevytváří jeden realitní trh
Dopravní a regionální pohled přinesla analýza D5 Praha–Beroun–Plzeň–Tachov: jak dálnice rozděluje ceny a rychlost realitního trhu.
Praha zůstává s cenou přes 165 tisíc Kč/m² výrazně nejdražší, zatímco Beroun meziročně zdražil o více než 18 % a Plzeň o 13 %. Směrem přes Rokycany a Stříbro k Tachovu ceny klesají, ale do hry vstupují jiné faktory – lokální zaměstnanost, nájemní poptávka, průmysl, přeshraniční vazby a skutečná časová dostupnost. Jde o ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
„Koridor D5 dobře ukazuje, proč nelze nemovitost ocenit jen podle toho, že leží u dálnice,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, doplňuje, že Praha, Beroun, Plzeň i Tachovsko představují rozdílné realitní trhy, přestože je spojuje jedna dopravní osa.
Byt stojí osm milionů. Opravdu stačí mít 1,6 milionu?
Velmi praktický rozpočet nabízí článek Koupě nemovitosti: kolik peněz potřebujete kromě kupní ceny?.
Pokud byt stojí osm milionů a hypotéka pokryje 6,4 milionu, může se zdát, že kupující potřebuje právě 1,6 milionu vlastních peněz. Ve skutečnosti mohou přijít další výdaje za právní služby, úschovu, katastr, bankovní odhad, technickou inspekci, pojištění, stěhování, vybavení a první opravy. A pokud bankovní odhad vyjde pod kupní cenou, vlastní hotovost může během chvíle narůst o další statisíce.
„Nemovitost by člověka neměla připravit o poslední korunu na účtu,“ zdůrazňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Bezpečný rozpočet musí podle ní počítat nejen s vlastním podílem na kupní ceně, ale i s rezervou na věci, které se objeví bezprostředně po koupi.
Podnikatelské financování nemovitostí se posouvá až k 80 milionům
Období uzavírá článek MONETA rozšiřuje financování nemovitostí pro podnikatele až na 80 milionů korun.
Podle podkladů banky se maximální výše podnikatelského úvěru zajištěného nemovitostí zvyšuje z 30 na 80 milionů korun, financování může dosáhnout až 80 % hodnoty nemovitosti a splatnost až 30 let. Konkrétní podmínky samozřejmě závisejí na individuálním posouzení klienta a transakce.
Pro realitní obchod je to připomínka, že financování není téma jen pro domácnosti kupující vlastní bydlení.
„U podnikatele je stejně důležité vědět, zda je koupě financovatelná a jaký dopad bude mít zvolená struktura financování na samotný obchod,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku. Čím dříve se podle něj propojí klient, makléř a bankéř, tím menší je riziko ztráty vhodné nemovitosti kvůli nedořešenému financování.
Co si z období 16.–24. září odnést?
Aktuální články spojuje především jedna věc: bezpečný realitní obchod vzniká ještě před okamžikem, kdy se podepisuje kupní smlouva.
Kupující potřebuje mít jasno už při rezervaci. Musí rozumět tomu, co se stane s jeho penězi, pokud banka úvěr neschválí, odhad bude nižší nebo se objeví právní problém. Následná kupní smlouva pak musí odpovídat skutečnému způsobu financování a úschova musí přesně navazovat na smlouvu i katastr.
Stejně důležitá je schopnost správně číst trh. Praha zůstává nejdražší, ale nejrychleji nyní procentně rostou jiné kraje. Dálnice může zlepšit dostupnost regionu, ale sama o sobě neudělá z několika různých měst jeden cenově stejný trh.
A stále častěji se ukazuje ještě jedna věc: cenovka není vždy celá ekonomická realita obchodu. U developerských bytů mohou hrát významnou roli bonusy a u renovací zase podmínky dotačního či bankovního financování.
Přínos projektu Realiťák roku pro veřejnost
Právě toto období velmi dobře ukazuje jednu z nejdůležitějších rolí projektu Realiťák roku: učit veřejnost, kde se při realitním obchodu skutečně rozhoduje o bezpečnosti a penězích.
Většina klientů logicky začíná otázkou ceny. Kolik stojí byt? Kolik dostanu za svůj dům? Jak velkou hypotéku mi banka poskytne?
Jenže realitní obchod se může pokazit i tehdy, když je samotná cena správná.
Stačí špatně nastavená rezervační smlouva. Nesoulad mezi kupní smlouvou a podmínkami banky. Nejasná úschova. Chybějící rezerva na vedlejší náklady. Nebo špatně pochopený právní či stavební stav nemovitosti.
„Veřejnost nepotřebuje být advokátem, bankéřem ani stavebním specialistou. Potřebuje ale vědět, na co se má ptát a kde už jednoduchá odpověď nestačí,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Právě v tom má kvalitní realitní makléř mnohem širší roli než pouze připravit inzerát a otevřít dveře při prohlídce. Má umět správně nastavit proces, upozornit na slabé místo, koordinovat další odborníky a zajistit, aby klient před podpisem věděl, co bude následovat.
Aktuální články zároveň ukazují, proč projekt Realiťák roku věnuje velkou pozornost datům. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz umožňují porovnávat nejen ceny, ale také jejich tempo růstu, rychlost trhu a rozdíly mezi regiony.
To pomáhá veřejnosti nenechat se zmást jedním celorepublikovým průměrem nebo jedním sousedovým prodejem.
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, dlouhodobě připomíná, že profesionální realitní služba se nepozná jen podle výsledného čísla. Podstatné je, zda obchod od začátku do konce stojí na reálných datech, srozumitelných smlouvách, bezpečném toku peněz a jasně rozdělené odpovědnosti.
Projekt Realiťák roku tak veřejnosti nepomáhá pouze vyhledat konkrétního realitního profesionála. Pomáhá jí vytvořit si vlastní měřítko toho, jak má kvalitní realitní služba vypadat.
Další praktické návody a analýzy najdete v Aktualitách projektu Realiťák roku, základní informace v sekci Pro veřejnost a prověřené odborníky v jednotlivých regionech prostřednictvím přehledu Nejlepší makléři.
Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v dlouhodobé snaze zvyšovat kvalitu realitních služeb, vzdělávat veřejnost a pomáhat lidem dělat při prodeji, koupi nebo pronájmu bezpečnější a informovanější rozhodnutí.