Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi i pronájmu nemovitostí a vybírat prověřené realitní profesionály. Praktické návody, komentáře a datové analýzy pravidelně vycházejí v sekci Aktuality projektu Realiťák roku, základní informace pro klienty jsou soustředěné také na stránce Pro veřejnost a konkrétní odborníky v jednotlivých regionech lze hledat prostřednictvím přehledu Nejlepší makléři.
Úvěr na renovaci bytového domu končí dříve. Samotná žádost peníze negarantuje
Výchozím textem tohoto přehledu je článek Úvěr na renovaci bytového domu: proč ani žádost před říjnovou uzávěrkou nezaručí peníze.
Program Úsporné bytové domy měl původně přijímat žádosti až do 30. června 2027. Kvůli vyčerpání alokace ale Státní fond podpory investic stanovil konec příjmu žádostí už na 19. října 2026. Pro SVJ, bytová družstva a další vlastníky domů tak vznikl výrazně kratší čas na přípravu.
Důležitější je ale ještě jedna informace: podání žádosti do konečného termínu samo o sobě neznamená, že jsou peníze z programu rezervované. Některé projekty mohou skončit mezi náhradníky a neúplná nebo chybná žádost může ovlivnit pořadí jejího zpracování. Program navíc není klasickou dotací, ale zvýhodněným úvěrem, který může pokrýt až 90 % způsobilých nákladů, maximálně 50 milionů korun.
„Nejdůležitější je teď nespoléhat na původní datum v kalendáři,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, zároveň připomíná, že podaná žádost není totéž co podepsaná úvěrová smlouva. U rekonstrukcí za miliony korun by proto měl mít dům připravený také plán B.
Pro kupující bytu je toto téma důležité rovněž. Velká plánovaná rekonstrukce domu, úvěr SVJ nebo energetická opatření mohou v budoucnu výrazně ovlivnit měsíční náklady vlastníka i samotnou hodnotu bytu.
Prodávající chce po prodeji dál používat část domu? Ústní dohoda nestačí
Ještě 25. září vyšel článek Prodávající si chce po prodeji nechat v domě věci ještě půl roku. Musíme na to přistoupit?.
Na první pohled může jít o drobnou laskavost. Prodávající se odstěhuje, ale několik měsíců chce dál využívat sklep, garáž nebo jednu místnost jako sklad. Pro kupujícího však vzniká řada praktických otázek: kdo smí do domu vstupovat, kdo odpovídá za případnou škodu, dokdy musí být věci odvezené a co se stane, pokud termín nebude dodržen.
„Co není přesně napsané, se později velmi špatně dokazuje,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Bezpečnější variantou může být přesná písemná dohoda, seznam věcí, konkrétní datum definitivního vyklizení, pravidla přístupu a případně také smluvní pokuta nebo ponechání části kupní ceny v úschově až do úplného předání.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, připomíná, že vlastnické právo a faktické předání nejsou totéž. Bezpečný obchod proto potřebuje jasný harmonogram vkladu do katastru, uvolnění peněz, předání klíčů a skutečného vyklizení nemovitosti.
Od října rozhoduje u podpory bydlení konkrétní okres
Významnou změnu pro nájemní bydlení vysvětluje článek Stejný nájem, jiná superdávka: od října 2026 rozhoduje okres.
Od 1. října se při výpočtu složky na bydlení už nepracuje pouze s několika kategoriemi podle velikosti obce. Každý okres dostává vlastní normativní nájemné. Rozdíly přitom nejsou zanedbatelné – například u jednočlenné nezranitelné domácnosti se může normativ podle lokality měnit o tisíce korun.
To ale neznamená, že stát stanovuje tržní nájem nebo že se výsledná dávka automaticky zvýší či sníží právě o změnu normativu. Výsledek dál závisí na skutečném nájemném, příjmech domácnosti, energiích a dalších parametrech.
„Dva byty se stejným nájemným mohou mít rozdílné podmínky jen proto, že leží v jiném okrese,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, zároveň varuje před zaměňováním sociálního parametru s cenou nájmu. Okresní normativ říká, jak stát počítá podporu domácnosti – neurčuje, za kolik smí vlastník byt pronajmout.
Kdy prodávající skutečně dostane své peníze?
Na jeden z nejčastějších dotazů prodávajících odpovídá článek Kdy dostanu peníze za prodej? Úschova, katastr a bezpečné vyplacení kupní ceny.
Podpis kupní smlouvy ještě obvykle neznamená, že peníze okamžitě odcházejí prodávajícímu. Kupní cena bývá nejprve složena do úschovy nebo jiným způsobem bezpečně zajištěna. Následuje návrh na vklad vlastnického práva a teprve po zápisu nového vlastníka a splnění dalších smluvených podmínek se peníze uvolňují.
„Správně nastavená úschova chrání obě strany,“ zdůrazňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Kupující potřebuje jistotu, že získá vlastnictví, a prodávající jistotu, že za nemovitost dostane zaplaceno.
Zvláštní pozornost je potřeba věnovat obchodům, kde kupující financuje hypotékou nebo prodávající svou starší hypotéku teprve doplácí.
„Katastr není poslední administrativní formalita,“ připomíná Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz. Právě na výsledku katastrálního řízení totiž často závisí výplata několika milionů korun.
Ostrava a Ústí: vlastní bydlení se nájmu vzdálilo nejvíce
Datovou rovinu období přinesla analýza Koupě versus nájem ve velkých městech: největší rozchod nastal v Ostravě a Ústí nad Labem.
Srovnání 13 velkých měst ukazuje, že od srpna 2023 do srpna 2026 rostly ve většině sledovaných lokalit ceny bytů výrazně rychleji než nájmy.
Největší rozdíl vyšel v Ostravě: nabídkové ceny bytů vzrostly za tři roky o 71,9 %, zatímco nájemné o 25,9 %. V Ústí nad Labem ceny bytů stouply o 71,5 % a nájemné o 30,2 %. Opačný obraz přinesly Olomouc a Karlovy Vary, kde nájemné rostlo rychleji než cena bytů. Jde o ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Pro rozhodování domácnosti to znamená jediné: jednoduché porovnání měsíčního nájmu a splátky hypotéky nestačí.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, upozorňuje, že kupující musí zohlednit vlastní kapitál, úrok, délku držení a riziko budoucí ceny, zatímco nájemce řeší flexibilitu, jistotu smlouvy a budoucí růst nájmu.
Domy z 209 na 82 dní. Byty ze 145 na 63 dní
Jedním z nejvýraznějších datových článků celého období je Realitní trh zrychlil napříč segmenty: domy z 209 na 82 dní, byty ze 145 na 63 dní.
Meziročně se doba nabízení rodinných domů snížila z 209 na 82 dní, bytů ze 145 na 63 dní, pozemků z 305 na 132 dní a garáží ze 154 na 67 dní. Přitom například počet bytů k prodeji meziročně vzrostl o 16,4 % a nabídka garáží o 12,4 %. Rychlejší trh tedy nelze vysvětlit jen menším množstvím nabídky.
„Rychlost trhu je pro klienta stejně důležitá jako cena,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Prodávající má méně času napravovat chyby po spuštění nabídky a kupující méně prostoru improvizovat s financováním nebo dokumentací.
Také Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, zdůrazňuje, že rychlost nesmí být důvodem přeskočit právní nebo technickou kontrolu.
Nájemce nemusí do bytu pustit kohokoliv a kdykoliv
Praktickou otázku pronajímatelů řeší článek Nájemník nechce pustit zájemce na prohlídku bytu. Může prohlídky před koncem nájmu odmítnout?.
Občanský zákoník v posledních třech měsících před skončením nájmu počítá s možností ukázat byt dalším zájemcům. Neznamená to ale neomezené právo vlastníka vstupovat do bytu podle vlastní potřeby. Prohlídky mají být oznámené s přiměřeným předstihem a jejich rozsah musí respektovat soukromí nájemce.
„Nájemní byt je po dobu nájmu domovem nájemce,“ připomíná Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Nejlépe proto funguje konkrétní dohoda na dnech a časových oknech, nikoli chaotické telefonáty před každou jednotlivou návštěvou.
Pro pronajímatele je to důležitá připomínka, že bezpečný pronájem nekončí podpisem nájemní smlouvy. Rozhoduje také způsob komunikace při jejím ukončení a předání.
Stavební novela se přesouvá z Parlamentu do skutečné praxe
Článek Nový stavební zákon v praxi: co se od října učí stavební úřady a co to znamená pro stavebníky upozorňuje na další fázi rozsáhlé reformy stavebního práva.
Prezident novelu podepsal 17. září a Ministerstvo pro místní rozvoj následně oznámilo sérii 14 odborných školení pro úředníky obecních a krajských úřadů, která proběhnou od října do prosince. Řešit se má povolování záměrů, dokumentace, zrychlené řízení, kolaudace, autorizovaní inspektoři nebo přechod mezi starými a novými pravidly.
Říjnové školení samo o sobě neznamená, že se 1. října celý systém jedním okamžikem změnil. Ukazuje ale, že reforma vstupuje z legislativní fáze do praktické implementace.
„Pro veřejnost není nejdůležitější, kolik má nový zákon paragrafů,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Důležité podle ní bude, zda člověk při stavbě nebo rekonstrukci dostane na různých úřadech stejnou odpověď.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, připomíná i význam pro realitní makléře. Nemusí znát celý stavební zákon zpaměti, musí ale poznat okamžik, kdy stavebněprávní problém může ovlivnit cenu, financovatelnost nebo bezpečnost obchodu.
„Nejdřív to zkusíme sami.“ První pokus ale není generální zkouška
Celý blok uzavírá článek Nejdřív prodat nemovitost sám? Kdy se z úspory provize může stát drahý experiment.
Prodávající často uvažuje logicky: nejprve byt nebo dům nafotí, nastaví cenu podle okolních inzerátů a zkusí několik týdnů prodávat sám. Když to nebude fungovat, zavolá makléře.
Jenže první uvedení nemovitosti na trh není bez následků. Právě tehdy nabídku vidí první a často nejvážnější zájemci. Pokud je cena přestřelená, fotografie slabé nebo dokumentace nepřipravená, nabídka může po několika týdnech začít působit jako problémová. Následné zlevňování pak mění vyjednávací pozici prodávajícího.
„Makléř pak často nepřebírá čistý začátek,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, a doporučuje alespoň odbornou konzultaci ještě před zveřejněním prvního inzerátu.
Neznamená to, že majitel nemůže nemovitost prodat bez makléře. Znamená to, že musí zvládnout cenotvorbu, dokumentaci, prezentaci, komunikaci se zájemci, prověření financování, rezervaci, právní proces, úschovu i předání.
„Klient by neměl platit makléři za to, že umístí inzerát na realitní portál,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz. Hodnota profesionální služby podle něj vzniká především v přípravě obchodu, cenové strategii, vyjednávání a bezpečném dotažení celého procesu.
Co si z období 25. září až 1. října odnést?
Poslední články projektu Realiťák roku ukazují několik velmi výrazných trendů.
Realitní trh je rychlejší než před rokem, ale to neznamená, že je jednodušší. Naopak. Prodávající má méně času napravovat chyby po zveřejnění nabídky a kupující potřebuje ještě před prohlídkou vědět, jak bude financovat, co bude prověřovat a kde má svůj finanční limit.
Stejně důležité je dívat se za samotnou cenu nemovitosti. U bytového domu mohou budoucí náklady změnit plánované energetické renovace a úvěr SVJ. U nájemního bydlení začíná od října hrát při podpoře domácností výraznější roli konkrétní okres. A při samotném převodu nemovitosti rozhoduje přesné propojení kupní smlouvy, úschovy, katastru a předání.
Aktuální data zároveň potvrzují, že český realitní trh není jeden trh. Koupě a nájem se v Ostravě nebo Ústí nad Labem rozešly úplně jinak než například v Olomouci nebo Karlových Varech.
A konečně – první uvedení nemovitosti na trh není pouze test. První týdny mohou zásadně ovlivnit konečnou cenu i další vyjednávání.
Přínos projektu Realiťák roku pro veřejnost
Právě tento blok článků velmi dobře ukazuje, proč projekt Realiťák roku není pouze soutěží nebo žebříčkem realitních makléřů.
Jedním z jeho hlavních cílů je pomáhat veřejnosti pochopit celý realitní proces dříve, než se dostane do situace, kdy už musí rozhodovat pod tlakem.
Většina lidí prodává nebo kupuje nemovitost jen několikrát za život. Nemá možnost získat zkušenost opakováním. Přesto během několika týdnů řeší cenu, financování, smlouvy, úschovu, katastr, technický stav, předání i daňové nebo stavební otázky.
Projekt Realiťák roku proto dlouhodobě vysvětluje nejen to, koho si vybrat jako realitního makléře, ale hlavně co od kvalitního makléře požadovat.
Kvalitní makléř nemá klientovi pouze říct, za kolik nemovitost prodá. Měl by vysvětlit, z čeho cena vychází, jak bude nabídka prezentována, jak se budou prověřovat zájemci, co se stane, pokud kupující nedostane hypotéku, jak bude fungovat úschova a kdy prodávající skutečně obdrží peníze.
Stejně tak by měl poznat okamžik, kdy už je potřeba zapojit dalšího odborníka – advokáta, technika, projektanta, daňového poradce nebo bankéře.
„Veřejnost nepotřebuje sama zvládnout všechny profese, které do realitního obchodu vstupují. Potřebuje ale vědět, jak má bezpečný proces vypadat a kdy má zpozornět,“ shrnuje přístup projektu Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Velkou roli mají také pravidelné datové analýzy. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují nejen ceny, ale i počet nabídek a rychlost trhu. Právě jejich kombinace umožňuje veřejnosti odlišit skutečný vývoj od jednotlivého dojmu nebo sousedovy zkušenosti.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, dlouhodobě zdůrazňuje, že hodnotou realitní služby není samotné zveřejnění inzerátu. Rozdíl mezi inzercí a profesionální službou vzniká v přípravě, datech, vyjednávání, řízení rizik a bezpečném dokončení transakce.
A čím více tomu veřejnost rozumí, tím větší tlak vzniká i na samotné realitní profesionály. Klient, který ví, na co se ptát, se méně spokojí s jednoduchým slibem nejvyšší ceny nebo nejnižší provize.
Projekt Realiťák roku tak veřejnosti nepomáhá pouze najít konkrétní jméno. Pomáhá jí vytvářet vlastní měřítko kvalitní realitní služby.
Další praktické návody a analýzy najdete v Aktualitách projektu Realiťák roku, základní informace v sekci Pro veřejnost a prověřené odborníky v jednotlivých krajích a okresech prostřednictvím přehledu Nejlepší makléři.
Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v dlouhodobé snaze vzdělávat veřejnost, zvyšovat kvalitu realitních služeb a pomáhat lidem dělat při prodeji, koupi nebo pronájmu bezpečnější a informovanější rozhodnutí.