Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat v realitách a vybírat prověřené realitní makléře. Další praktické články, datové analýzy a návody pravidelně vycházejí v sekci Aktuality projektu Realiťák roku, základní informace pro klienty jsou soustředěné také na stránce Pro veřejnost a při hledání konkrétního odborníka lze využít přehled Nejlepší makléři.
Proč právě tato témata?
Články publikované od poloviny června mají společného jmenovatele: ukazují, že realitní rozhodování už dávno nestojí jen na ceně. U nájmů rozhoduje nejen výše nájemného, ale i rychlost trhu a počet konkurenčních nabídek. U prodeje bytu nestačí hezký vzhled po rekonstrukci – důležitý je skutečný technický stav. U domů a rekreačních objektů je potřeba sledovat nejen růst cen, ale i prodejnost, stav nemovitosti, náklady na opravy a lokalitu. A u každého prodeje se stále častěji ukazuje, že daňové, právní a procesní detaily mohou rozhodnout o konečném výsledku.
„Veřejnost často sleduje hlavně titulkovou cenu. Jenže skutečný výsledek realitního obchodu ovlivňuje mnohem víc věcí: dokumenty, technický stav, financování, lokální poptávka, strategie prodeje i daňové dopady. Právě proto má smysl o realitách mluvit v souvislostech,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Podle Petra Makovského, zakladatele projektu Realiťák roku a výkonného ředitele Reality.iDNES.cz, je právě kombinace dat a praktických návodů důležitá pro celý trh. „Když veřejnost rozumí tomu, co se na trhu děje, lépe se rozhoduje. A když se lidé umí správně ptát, roste tlak na kvalitu práce makléřů i na bezpečnější průběh transakcí,“ doplňuje.
Nájemní trh: vyšší nájemné, širší nabídka a rychlejší obsazování
Výchozím článkem tohoto přehledu je datová analýza Pronájem bytů za poslední 3 roky: nájemné v ČR vzrostlo na 324 Kč/m², nabídka meziročně stoupla o 16,5 % a trh se zrychlil. Podle květnových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostlo nájemné u bytů v celé ČR z 267 Kč/m² v květnu 2023 na 324 Kč/m² v květnu 2026. Za tři roky jde o růst o 21,3 %. Meziročně se nájemné zvýšilo z 305 na 324 Kč/m², tedy o 6,2 %.
Zásadní ale není jen cena. Počet nabídek meziročně vzrostl z 27 782 na 32 379, tedy o 16,5 %, a přesto se průměrná doba nabízení zkrátila ze 49 na 38 dní. Trh tedy není jen dražší, ale také aktivnější. Pro pronajímatele je to signál, že dobře připravený a správně naceněný byt si nájemce najde rychle. Pro nájemce je to upozornění, že kvalitní nabídky mizí rychleji, než by mohlo vyplývat jen z růstu počtu inzerátů.
„Nájemní trh je v květnových datech velmi aktivní. Nabídka meziročně narostla, ale byty se zároveň inzerují kratší dobu. To ukazuje, že poptávka po nájemním bydlení zůstává silná i přes vyšší cenovou hladinu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Byt po rekonstrukci nemusí znamenat byt bez problémů
Velmi praktický článek Koupili jste byt „po rekonstrukci“, ale po bourání přišel šok? Co dělat, když se skryté vady ukážou až během oprav upozorňuje na častou situaci: byt vypadá na první pohled dobře, má nové obklady, upravenou koupelnu nebo čerstvé povrchy, ale po zahájení oprav se objeví staré jádro, vlhkost, plíseň, neodborné zásahy nebo zakryté konstrukční problémy.
Článek velmi přesně připomíná, že pojem „po rekonstrukci“ může znamenat různé věci. Někdy jde o skutečnou rekonstrukci včetně rozvodů, jádra, elektroinstalace a dokumentace. Jindy jen o povrchové úpravy. Pro kupujícího je pak zásadní, zda šlo o vadu, která existovala už při převodu, zda byla skrytá a zda ji bylo možné rozumně zjistit při běžné prohlídce.
„Nejdůležitější je odlišit běžné opotřebení a známý stav od toho, co bylo skryté pod povrchem a při běžné prohlídce nešlo rozumně poznat. Právě tam se láme, jestli kupující ještě může něco uplatňovat,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, k tomu doplňuje praktický pohled trhu: „Čím více se v inzerci používají formulace typu po rekonstrukci, tím důležitější je přesnost. Kupující musí vědět, zda jde o skutečně provedené technické úpravy, nebo jen o vizuální vylepšení. Nepřesná prezentace může později poškodit důvěru i celý obchod.“
Lokální znalost makléře: dvě podobné nabídky mohou být úplně jiné
Na praktickou stránku výběru nemovitosti navazuje článek „Makléř nezná specifika lokalit, kde hledám“ – Kdy opravdu pomáhá lokální expert. Připomíná, že při hledání bytu, domu nebo pozemku nerozhoduje jen cena, velikost a dispozice. Stejně důležité je, kde se nemovitost nachází.
Dvě podobné nabídky mohou na první pohled vypadat téměř stejně, ale jejich reálná hodnota, prodejnost i budoucí využití se mohou výrazně lišit podle mikro-lokality, dopravní dostupnosti, občanské vybavenosti, škol, hluku, parkování, sousedství, územního plánu nebo plánovaných staveb v okolí. Právě zde má lokální makléř velkou přidanou hodnotu.
„Lokální znalost není fráze. Dobrý makléř má vědět, proč je jedna ulice žádanější než druhá, kde se plánuje změna, která část obce je problematická a kde naopak vzniká nová poptávka. To jsou informace, které klient z tabulky často nevyčte,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Domy: ceny rostou, nabídka zůstává vysoká, ale prodej se zrychluje
Datovou linku dále rozvíjí článek Domy k prodeji za poslední 3 roky: cena v ČR vzrostla na 50 923 Kč/m², nabídka zůstává vysoká a trh výrazně zrychlil. Ukazuje, že trh s rodinnými domy se po opatrnějším období dostal do aktivnější fáze. Ceny rostou, nabídka zůstává vysoká, ale zásadní změnou je především rychlost prodeje.
U domů je přitom potřeba číst data opatrněji než u bytů. Každý dům je individuální: rozhoduje technický stav, pozemek, energetická náročnost, lokalita, příjezdová cesta, sítě, stáří konstrukcí i rozsah nutných oprav. Vyšší aktivita trhu proto neznamená, že se prodá cokoli. Znamená spíše to, že dobře připravené a realisticky naceněné domy mají výrazně lepší šanci.
„U domů je příprava nabídky ještě důležitější než u bytů. Kupující sledují nejen cenu, ale i stav střechy, rozvodů, vytápění, energetiku, pozemek a budoucí náklady. Kdo tyto informace připraví včas, působí důvěryhodněji a zbytečně neztrácí vyjednávací pozici,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Bezpečný prodej není jen najít kupujícího
Článek Jak prodat nemovitost bezpečně a za dobrou cenu: kompletní průvodce pro prodávající shrnuje jednu z hlavních myšlenek projektu Realiťák roku: prodej nemovitosti není vložení inzerátu na internet a čekání na zájemce. Správně nastavená cena, kvalitní prezentace, prověření kupujícího, bezpečná smluvní dokumentace, úschova, katastr a předání nemovitosti tvoří jeden celek.
Text je důležitý hlavně proto, že lidem ukazuje proces. Prodávající často řeší, za kolik prodají, ale méně už přemýšlejí o tom, jak bude obchod probíhat, kdo prověří financování kupujícího, jak se nastaví rezervační smlouva, jak bude fungovat úschova a kdy skutečně dostanou peníze.
„Bezpečný prodej není náhoda. Je to sled kroků, které na sebe musí navazovat. Když se podcení začátek, často se problém objeví až ve fázi smluv, banky nebo katastru – tedy ve chvíli, kdy už jsou strany pod tlakem,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Karlovarský kraj: investiční zájem i rychlá proměna trhu
Regionální rovinu přinesl článek Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji (červen 2026): dostupnost končí, investoři zrychlují a rozdíly mezi okresy se prohlubují. Karlovarský kraj patřil dlouhodobě mezi regiony, kam investoři mířili kvůli dostupnějším cenám bytů. Rok 2026 ale ukazuje, že i tento trh se rychle mění. V Sokolově, Ostrově, Aši, Kraslicích nebo Mariánských Lázních se neodehrává jeden příběh, ale několik různých lokálních scénářů.
Na tuto analýzu navazuje i samostatný datový článek Karlovarský kraj za 10 let: byty zdražily na 60 140 Kč/m², domy na 38 768 Kč/m² a nejrychleji dohánějí levnější města. Podle květnových dat vzrostla cena bytů k prodeji v Karlovarském kraji z 24 327 Kč/m² v květnu 2016 na 60 140 Kč/m² v květnu 2026, tedy o 147,2 %. U domů k prodeji se cena zvýšila z 12 850 Kč/m² na 38 768 Kč/m², tedy o 201,7 %. Zásadní změnou je i rychlost trhu: u bytů k prodeji klesla doba nabízení ze 170 dní v květnu 2025 na 80 dní v květnu 2026, u domů z 272 na 108 dní.
„Karlovarský kraj je dobrým příkladem regionu, kde nižší výchozí ceny nemusí znamenat slabý trh. Naopak – pokud se zlepší poptávka, dostupnost financování nebo zájem o konkrétní lokality, může procentní růst působit velmi výrazně,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, k regionu doplňuje: „V Karlovarském kraji je třeba velmi pečlivě číst lokální data. Průměr za kraj může působit relativně klidně, ale rozdíly mezi Karlovými Vary, Mariánskými Lázněmi, Chebem, Sokolovem nebo menšími městy jsou obrovské.“
Realitní inzerát rozhoduje dřív, než zazvoní telefon
Praktickou marketingovou rovinu přinesl článek Dobrý realitní inzerát prodává dřív, než zazvoní telefon. Realitní inzerát není jen několik fotografií, cena a telefonní číslo. Je to první kontakt mezi nemovitostí a potenciálním zájemcem.
Právě v inzerátu se vytváří první dojem, první důvěra a často i první rozhodnutí, zda zájemce vůbec zavolá. Pokud je inzerát nepřesný, chybí mu důležité informace, fotografie neodpovídají realitě nebo text vyvolává víc otázek než odpovědí, snižuje se šance na kvalitní poptávku.
„Dobrý inzerát nemá nemovitost přikrášlovat, ale srozumitelně ji vysvětlit. Zájemce by měl rychle pochopit, co se prodává, pro koho je nabídka vhodná, jaké má výhody a kde jsou případná omezení. Přesnost v inzerci šetří čas prodávajícímu i kupujícímu,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Chaty a chalupy: rekreační segment znovu zrychluje
Segment rekreačních nemovitostí rozebírá článek Chaty a chalupy k prodeji: rekreační nemovitosti v ČR za tři roky zdražily, nabídka roste a trh se výrazně zrychlil. Rekreační nemovitosti se po turbulentních letech znovu dostávají do aktivnější fáze. Ceny chat a chalup rostou, nabídka je vyšší než před třemi lety a trh se zrychluje.
Pro veřejnost je důležité hlavně to, že chata nebo chalupa není jen „menší dům na víkend“. Rozhoduje přístupová cesta, voda, odpady, elektřina, možnost celoročního užívání, právní stav stavby, pozemek, lokalita, územní plán i budoucí náklady. Právě u rekreačních nemovitostí se lidé často nechají vést emocemi, ale technické a právní detaily mohou být zásadní.
„U rekreačních nemovitostí bývá velmi silná emoce. Lidé si představí víkendy, zahradu, klid nebo návrat k přírodě. Jenže právě proto je potřeba o to pečlivěji prověřit právní a technický stav, protože opravy nebo omezení užívání mohou radost rychle změnit v problém,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Pojištění odpovědnosti u nájmu: ochrana pro pronajímatele i nájemce
Článek Pojištění odpovědnosti u nájmu: proč by ho měl řešit pronajímatel i nájemce připomíná, že pronájem bytu nebo domu není jen otázkou nájemní smlouvy, výše nájemného a kauce. V praxi se často ukazuje, že zásadní roli hraje také pojištění odpovědnosti.
Škoda vytopením sousedů, poškození vybavení, požár, nedbalost nebo nehoda mohou rychle znamenat náklady v řádu desítek až stovek tisíc korun. Dobře nastavené pojištění odpovědnosti proto chrání nejen nájemce, ale i pronajímatele.
„Pronajímatelé často řeší hlavně kauci a výši nájmu, ale pojištění odpovědnosti může být v praxi stejně důležité. Pokud vznikne škoda, je pozdě zjišťovat, že nájemce nebyl pojištěný a že vymáhání bude složité,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Kohout od souseda a hranice běžného soužití
Na první pohled odlehčeně, ale v praxi velmi užitečně působí článek Kohout od souseda nás budí ve čtyři ráno. Co můžete dělat, když hluk překročí únosnou mez. Dotaz čtenáře ukazuje častý problém: kde končí běžné sousedské soužití a začíná nepřiměřené rušení.
Podobná témata mají v realitách větší význam, než se může zdát. Hluk, sousedské vztahy, zápach, zvířata, parkování nebo opakované konflikty mohou ovlivnit komfort bydlení, hodnotu nemovitosti i rozhodování kupujících. Nejde tedy jen o právní otázku, ale také o praktickou kvalitu života.
„Lokalita není jen adresa a dostupnost. Patří do ní i sousedské vztahy, hluk, okolní provoz a reálné užívání nemovitosti. To všechno může mít dopad na to, jak se v nemovitosti žije i jak se jednou bude prodávat,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Předání nemovitosti a přepis energií: skutečné finále obchodu
Velmi praktický článek Předání nemovitosti a přepis energií: Jak to udělat správně a bez zbytečných sporů připomíná, že prodej nebo pronájem nemovitosti nekončí podpisem smlouvy. Skutečné finále přichází až ve chvíli, kdy si strany předají klíče, sepíšou předávací protokol, nafotí stav bytu nebo domu, zaznamenají stavy měřidel a vyřeší přepis energií.
Právě předání bývá podceňované. Chybějící protokol, nejasné stavy energií, nezdokumentované vybavení nebo nedohodnuté termíny mohou později vést ke zbytečným sporům.
„Předání nemovitosti je poslední krok, ale nemělo by být nejméně pečlivé. Dobrý předávací protokol chrání obě strany. Jasně říká, co se předalo, v jakém stavu, s jakými měřidly a od kdy za nemovitost odpovídá nová strana,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Kolik stojí makléř a za co klient skutečně platí?
Článek Kolik stojí realitní makléř a za co klient skutečně platí? Provize není jen odměna za inzerát se věnuje jednomu z nejčastějších dotazů veřejnosti: kolik stojí makléř a co vlastně klient za provizi dostává.
Provize může na první pohled působit jako vysoká částka. Jenže kvalitní realitní služba nezahrnuje jen vložení nabídky na portál. Patří do ní ocenění, příprava strategie, marketing, fotografie, texty, práce se zájemci, prohlídky, vyjednávání, prověřování kupujícího, koordinace právní dokumentace, úschovy, hypotéky, katastru a předání nemovitosti.
„Nejlevnější služba nemusí být nejvýhodnější. Pokud makléř špatně nastaví cenu, nezvládne vyjednávání nebo podcení proces, může klient přijít o mnohem víc, než kolik ušetřil na provizi,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, doplňuje: „Klient by se neměl ptát jen kolik makléř stojí, ale hlavně co za svou odměnu udělá, jaký má plán, jak bude komunikovat a jak ho ochrání v průběhu celého obchodu.“
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti: rozhodují data, doklady a lhůty
Závěrečným článkem tohoto přehledu je text Daň z příjmu při prodeji nemovitosti v roce 2026: kdy ji platíte, kdy jste osvobozeni a jak si pohlídat lhůty. Připomíná, že prodej bytu, domu, pozemku nebo rekreační nemovitosti může znamenat výrazný finanční zisk, ale také daňovou povinnost.
Mnoho prodávajících začíná daň řešit až ve chvíli, kdy už je kupní smlouva podepsaná, peníze jsou v úschově a obchod míří na katastr. Jenže u daně z příjmu rozhodují hlavně data, způsob nabytí, skutečné užívání nemovitosti, doložitelné výdaje a někdy také správně splněné oznámení vůči finančnímu úřadu.
Článek vysvětluje, že daň se běžně nepočítá z celé prodejní ceny, ale ze zisku – tedy rozdílu mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými výdaji. Právě slovo „prokazatelnými“ je klíčové. Nestačí vědět, že rekonstrukce stála hodně. Je potřeba mít faktury, smlouvy, výpisy z účtu nebo jiné podklady.
„Prodávající často řeší hlavně to, za kolik prodají. Jenže čistý výsledek obchodu ovlivňuje i to, zda mají v pořádku doklady, správně vyhodnocené osvobození a navazující plán. Špatně pohlídaná daň může z dobrého prodeje udělat nepříjemné překvapení,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Co si z tohoto přehledu odnést?
Články publikované mezi 17. a 29. červnem ukazují několik jasných trendů.
Zaprvé: trh je aktivní, ale ne jednoduchý. Nájemné roste, nabídka se rozšiřuje a zároveň se byty pronajímají rychleji. U domů i rekreačních nemovitostí se zrychluje prodej, ale kvalita, stav a lokalita jsou důležitější než kdy dřív.
Zadruhé: technické a právní detaily rozhodují o penězích. Skryté vady, nepřesný inzerát, neprověřená lokalita, chybějící předávací protokol, špatně nastavené pojištění nebo nepohlídaná daň mohou z dobrého obchodu udělat problém.
Zatřetí: kvalitní makléř není jen prostředník. Je to odborník, který umí pracovat s daty, rozumí lokálnímu trhu, nastaví strategii, hlídá rizika, vede komunikaci a ví, kdy zapojit právníka, daňového poradce, technika nebo banku.
Přínos projektu Realiťák roku pro veřejnost
Projekt Realiťák roku má pro veřejnost zásadní přínos právě v tom, že realitní témata vysvětluje prakticky a v souvislostech. Většina lidí prodává, kupuje nebo pronajímá nemovitost jen několikrát za život. Přitom jde často o rozhodnutí v řádu milionů korun, s dopadem na rodinu, bydlení, hypotéku, daňové povinnosti i budoucí finanční stabilitu.
Projekt Realiťák roku pomáhá lidem lépe pochopit, co má kvalitní realitní služba obsahovat. Učí veřejnost, že nestačí sledovat jen cenu, provizi nebo počet fotografií. Důležité je vědět, jak je nemovitost připravena, zda odpovídá popisu, jak bude probíhat právní proces, jaká rizika mohou nastat, zda je kupující prověřený, zda jsou vyřešené daně, předání, energie i dokumentace.
„Veřejnost má právo chtít kvalitní realitní službu. Ale aby ji dokázala rozpoznat, musí vědět, na co se ptát a co má být standard. Právě v tom vidím jednu z nejdůležitějších rolí projektu Realiťák roku,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Podle Petra Makovského, zakladatele projektu Realiťák roku a výkonného ředitele Reality.iDNES.cz, je přínos projektu i v tom, že propojuje data, zkušenosti a konkrétní příklady z praxe. „Realitní trh se zlepšuje tehdy, když veřejnost lépe rozumí tomu, co kupuje, prodává nebo pronajímá, a když kvalitní makléři dostávají prostor ukázat svou odbornost,“ uzavírá.
Pokud lidé řeší prodej, koupi nebo pronájem, mohou využít nejen praktické články v sekci Aktuality projektu Realiťák roku, ale také stránku Pro veřejnost a přehled Nejlepší makléři, kde projekt Realiťák roku pomáhá lépe se orientovat při výběru prověřeného realitního profesionála.