Na druhé straně však stojí investoři, od rodinných kanceláří přes realitní fondy až po developery, kteří takové činžovní domy v Praze aktivně hledají a umějí do nich přinést finance i know-how. Právě v tomto bodě se rozhoduje, zda majitel svůj činžovní dům „nějak“ prodá, nebo z prodeje vytěží maximum.
SKUTEČNĚ NEVEŘEJNÝ PRODEJ ZAČÍNÁ U INVESTORŮ, NE U INZERÁTU
První automatická reakce mnoha majitelů je oslovit makléře, který jim v minulosti prodal byt, dům nebo chatu. Prodej činžovního domu v Praze je ale úplně jiná disciplína. Zde nejde o hezké fotky a inzerát na realitních serverech, ale o cílený přístup k reálným investorům, kteří nájemní domy kupují opakovaně a sledují jejich výnosový potenciál. Běžný realitní makléř takovou databází kontaktů obvykle nedisponuje a rozdíl v ceně i rychlosti prodeje může být v řádu milionů korun.
Mojí specializací je prodej větších nájemních domů v Praze formou řízené neveřejné nabídky. Dlouhodobě spolupracuji s investory z Česka i ze zahraničí, které osobně znám a s nimiž jsem realizovala opakované transakce. U každého z nich vím, jaký typ domu, lokalitu, velikost transakce, výnos i budoucí využití upřednostňuje. Někdo hledá stabilní konzervativní výnos, jiný dům k rozsáhlejší rekonstrukci, další příležitost k rozdělení na jednotky nebo změnu využití.
Nepracuji s anonymní databází poptávek, ale s konkrétním, dlouhodobě budovaným portfoliem investorů. Díky tomu mám dostatečně široký, ale zároveň velmi dobře profilovaný okruh zájemců, kterým mohu váš činžovní dům cíleně nabídnout.
Nejde o zázračný trik, ale o systematický proces. Každý dům nejprve zpracujeme jako investiční produkt: projdeme si společně technický stav, potenciál zvýšení hodnoty, nájemní smlouvy, výši nájmů, obsazenost i vhodnou strukturu transakce.
Na základě těchto dat vznikne investiční memorandum. Poté cíleně vybírám z portfolia prověřených investorů ty, u kterých dlouhodobě vidím shodu mezi jejich investiční strategií a parametry konkrétního domu. Jeden typ investora ocení plně obsazený dům se stabilním cash flow, jiný hledá dům před rekonstrukcí, další zase možnost změny využití či přístavby.
Těmto investorům následně dům neveřejně představím. Majitel díky tomu obvykle dostane několik konkrétních nabídek, které lze porovnat nejen podle ceny, ale i podle jistoty financování, zkušeností kupujícího a časového harmonogramu. Zároveň se informace o prodeji nešíří k nájemníkům ani sousedům a dům se nestává ležákem, který měsíce visí v inzerci a postupně ztrácí na hodnotě.
PROČ NEPRODÁVAT ČINŽOVNÍ DŮM PŘÍMO DEVELOPEROVI
Častým postupem majitelů je, že sami osloví několik developerů nebo firem, které inzerují výkup nemovitostí. Už samotné slovo výkup naznačuje, že cílem není zaplatit maximální možnou cenu, ale nakoupit co nejvýhodněji pro kupujícího. Pokud oslovíte jen pár takových subjektů, vytváříte soutěž mezi omezeným počtem kupujících, kteří navíc téměř vždy jednají se společným cílem: koupit co nejlevněji, a vy se tak můžete připravit o miliony.
V pozadí většiny realitních projektů přitom stojí širší spektrum investorů - investiční realitní skupiny, fondy, rodinné kanceláře i individuální investoři, kteří se do přímé inzerce vůbec nepropisují. To jsou právě ti investoři, se kterými dlouhodobě spolupracuji a kterým mohu váš činžovní dům cíleně představit. Rozdíl je v tom, že já při transakci zastupuji výhradně vaše zájmy jako prodávajícího, nikoli zájmy developera. Mým úkolem je vytvořit skutečnou konkurenci mezi více typy investorů, vyjednat pro vás nejlepší kombinaci ceny a podmínek a zajistit, aby celý proces proběhl bezpečně, diskrétně a profesionálně.
KDY MÁ NEVEŘEJNÝ PRODEJ NEJVĚTŠÍ SMYSL
Neveřejná řízená nabídka dává největší smysl u bytových domů v Praze s desítkami bytů, kde se rozhoduje o vysokých částkách a kde je pro majitele důležitá kombinace maximální prodejní ceny, diskrétnosti a profesionálního řízení právní i daňové stránky transakce. Typicky jde o situace, kdy jste dům zdědili nebo získali v restituci a nechcete ho dál spravovat, nebo víte, že dům potřebuje větší investici, ale nechcete do ní vázat kapitál.
V takových případech může spolupráce se specialistou na prodej činžovních domů v Praze přinést jistotu, že máte na stole všechny realistické varianty, včetně porovnání prodeje celého domu, postupného rozprodeje jednotek nebo dlouhodobého držení
Autorka článku, Maria Kopřivová, se specializuje na off-market prodej činžovních domů a investičních nemovitostí v Praze a zastupuje majitele při neveřejných transakcích s fondy, developery a dalšími investory.
Více na www.mariakoprivova.cz
