Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi i pronájmu nemovitostí a vybírat prověřené realitní profesionály. Praktické návody a datové analýzy jsou soustředěné v sekci Aktuality projektu Realiťák roku, základní informace pro klienty na stránce Pro veřejnost a při hledání odborníka v konkrétním regionu lze využít přehled Nejlepší makléři.
Koupě bytu se nájmu vzdaluje. Znamená to ale, že je lepší zůstat v nájmu?
Výchozím textem tohoto přehledu je článek Koupě bytu se nájmu vzdaluje: ceny bytů za tři roky vzrostly o 45 %, nájemné o 21 %.
Podle červencových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla celorepubliková nabídková cena bytů z 67 800 Kč/m² v červenci 2023 na 98 530 Kč/m² v červenci 2026. To představuje růst o 45,3 %. Nájemné se ve stejném období zvýšilo z 275 na 332 Kč/m² měsíčně, tedy o 20,7 %. Prodejní ceny tak rostly více než dvojnásobným tempem.
Výrazně se změnila také rychlost trhu. Doba nabízení bytů k prodeji se za tři roky zkrátila ze 182 na 53 dní a u nájemních bytů z 48 na 23 dní. Ve všech 14 krajích rostly prodejní ceny rychleji než nájemné. Největší rozdíl zaznamenal Ústecký kraj, kde ceny bytů vzrostly o 71,6 %, zatímco nájemné o 22,8 %.
„Tři roky ukazují zřetelný posun. Nájemné rostlo, ale prodejní ceny bytů se zvýšily více než dvojnásobným tempem,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Z toho ale neplyne jednoduchý závěr, že nájem je automaticky výhodnější. Rozhoduje konkrétní lokalita, výše vlastních úspor, splátka hypotéky, délka plánovaného bydlení, technický stav nemovitosti, náklady na údržbu i potřeba flexibility. U modelového bytu o velikosti 60 m² by se podle celorepublikových dat kupní cena za tři roky zvýšila přibližně o 1,84 milionu korun, měsíční nájem pak o 3 420 korun.
Vyjednávání o ceně není soutěž o největší slevu
Ještě tentýž den vyšel praktický článek Jak vyjednávat o ceně nemovitosti: strategie pro prodávající i kupující.
Hlavní myšlenka je velmi důležitá: nabídková cena není automaticky tržní cena a dobré vyjednávání se neopírá o větu „chci deset procent dolů“. Kupující by měl znát hodnotu srovnatelných nemovitostí, technický a právní stav, potřebné investice a vlastní finanční limit. Prodávající zase potřebuje vědět, jaký je skutečný zájem o nabídku a jak kvalitní jsou jednotliví zájemci.
„Při vyjednávání o ceně je největší výhodou připravenost,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Nejvyšší nabídka navíc nemusí být nejlepší. Kupující s o něco nižší cenou, ale předběžně schválenou hypotékou, dostatkem vlastních prostředků a flexibilním termínem může být pro prodávajícího bezpečnější než člověk, který nabídne více, ale jeho koupě závisí na prodeji jiné nemovitosti nebo nejistém financování.
Stejně tak kupující nemusí vyjednávat pouze o slevě. Hodnotu může mít ponechání vybavení, pozdější předání, odstranění vady nebo jiná podmínka, která má pro jednu stranu větší význam než samotná částka.
Darování dítěti není jen změna jména na katastru
Rodinnému majetku se věnuje článek Darování nemovitosti dítěti: soud, právo dožití, daně a 12 rizik, která je nutné vyřešit před podpisem.
Darovat byt, dům nebo pozemek potomkovi může působit jednoduše. Ve skutečnosti se ale mění vlastník, možnost s nemovitostí nakládat, financování, daňové souvislosti i postavení ostatních členů rodiny. U nezletilého dítěte navíc může být nutné řešit zastoupení, střet zájmů a souhlas soudu. Pokud chce dárce v nemovitosti dál bydlet, měl by mít přesně nastavenou a v katastru zapsanou služebnost.
„Dobrá smlouva musí počítat nejen se současnou shodou, ale také s budoucími změnami,“ připomíná Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, upozorňuje, že darování ovlivní také budoucí prodejnost, financování a odpovědnost za další rozhodování o nemovitosti.
Nový stavební zákon se týká každého, kdo kupuje nebo prodává dům
RR20260824
Velký praktický význam má také článek Nový stavební zákon: co se mění pro vlastníky, kupující a prodávající nemovitostí.
Nový stavební zákon není jen tématem developerů a stavebních úřadů. Dotýká se koupě pozemku, rekonstrukcí, přístaveb, kolaudací i prodeje starších nemovitostí. Pro kupujícího je stále zásadní ověřit, zda skutečný stav odpovídá stavební dokumentaci, povolenému užívání a údajům v katastru.
„U nemovitostí se často ukazuje, že největší problém není samotná cena, ale právní a stavební jistota,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, vidí dopad i na širší trh: rychlejší a předvídatelnější povolování může postupně pomoci nabídce bydlení v regionech, kde zůstává nedostatečná.
Ostrava a Ústí rostou rychleji než Praha. Cenově ji ale ještě nedohnaly
Jedním z nejsilnějších datových textů období je článek Byty ve 13 velkých městech za 3 roky: Ostrava a Ústí zdražily o více než 65 %, Praha zůstává nejdražší.
Podle ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostly ceny bytů ve všech 13 sledovaných velkých městech. Největší tříletý růst zaznamenala Ostrava – z 43 252 na 71 699 Kč/m², tedy o 65,8 %. Ústí nad Labem rostlo o 65,4 % a Pardubice o 52,9 %.
Praha ale dál zůstává cenově zcela jinde. V červenci 2026 činila průměrná nabídková cena 165 829 Kč/m², v Brně 134 685 Kč/m² a v Hradci Králové 104 060 Kč/m². Nejnižší cenovou hladinu mělo Ústí nad Labem s 53 637 Kč/m².
Ještě výraznější je rychlost trhu. Ústí nad Labem se dostalo na průměrných 36 dní v nabídce, Ostrava a Pardubice na 40 dní a Praha na 45 dní. Ve všech 13 městech byla doba nabízení výrazně kratší než v roce 2023.
„Nejrychlejší procentní růst dnes nevidíme v nejdražších městech, ale v lokalitách, které vstupovaly do období s nižší cenovou základnou,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, připomíná, že regionální metropole rostou z různých důvodů – kvůli dostupnější ceně, pracovnímu trhu, univerzitám, dopravě nebo investiční poptávce.
Petra Wölflová vstupuje do Síně slávy jako ambasadorka projektu
Součástí aktuálního přehledu je také článek Petra Wölflová se stává zlatou podporovatelkou projektu Realiťák roku. Pro rok 2026 vstupuje do Síně slávy a volí roli ambasadorky.
Petra Wölflová působí v realitách od roku 2010, specializuje se mimo jiné na byty, rodinné domy, stavební pozemky i nájemní domy a v historii projektu Realiťák roku se zapsala také celkovým vítězstvím v roce 2020. Pro rok 2026 se stává zlatou podporovatelkou, vstupuje do Síně slávy a volí roli ambasadorky projektu.
Právě Síň slávy připomíná, že projekt Realiťák roku nesleduje jen jednorázový úspěch, ale také dlouhodobou kvalitu, profesní výsledky a práci pro klienty.
Kupujete novostavbu od developera? Prověřujte dřív, než odešlete první peníze
Na předchozí témata novostaveb navázal podrobný článek Koupě novostavby od developera: 25 věcí, které ověřit před podpisem smlouvy.
Kupující u developerského projektu často podepisuje smlouvy a platí první peníze ve chvíli, kdy jeho budoucí byt ještě fyzicky neexistuje. O to důležitější je prověřit developera, vlastnictví pozemku, povolení stavby, financování projektu, přesnou výměru a standard bytu, harmonogram plateb, termín dokončení, sankce za zpoždění i pravidla předání a reklamací.
„U novostavby je velmi snadné zamilovat se do vizualizace. Jenže kupující potřebuje především vědět, co přesně mu developer slíbil ve smlouvě,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, upozorňuje také na další etapy developerských projektů: kupující by měl vědět, co bude později vznikat v okolí, kudy povede doprava a zda slibované služby skutečně vzniknou.
Stárnutí populace promění i to, které nemovitosti budou nejžádanější
Strategičtější pohled nabízí článek Stárnutí Česka změní realitní trh: které nemovitosti posílí a kde může ubývat poptávka.
Česko stárne a poroste počet jednočlenných seniorských domácností. To může zvýšit poptávku po menších bezbariérových bytech, bydlení s nízkými provozními náklady a nemovitostech v dosahu lékařů, obchodů a veřejné dopravy. Naopak velké energeticky náročné domy v obcích s úbytkem obyvatel a horší dostupností mohou hledat kupující obtížněji.
„Budoucí hodnotu nemovitosti bude stále více určovat také to, zda dokáže dobře sloužit člověku v různých etapách života,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, upozorňuje, že demografie nebude působit na všechny lokality stejně. Velká města mohou dál bojovat s nedostatkem bytů, zatímco v některých regionech může přibývat nabídka zděděných rodinných domů.
Kupující souhlasí s cenou. Je ale opravdu schopen zaplatit?
Velmi praktický díl pro prodávající nese název Co když kupující nedostane hypotéku? Jak poznat, že je opravdu připravený.
Souhlas s cenou ještě neznamená dokončený obchod. Banka hodnotí nejen příjmy kupujícího, ale také konkrétní nemovitost. Nižší bankovní odhad, nedostatek vlastních peněz, problém s právním stavem nebo zástavou mohou transakci zastavit i několik týdnů po rezervaci.
„Pro prodávajícího není rozhodující, kdo na prohlídce projeví největší nadšení. Potřebujeme vědět, kdo má reálnou možnost obchod dokončit,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Proto má smysl řešit financování ještě před definitivním zablokováním nabídky pro ostatní zájemce. Rezervační smlouva by měla jasně stanovovat, co se stane, pokud banka úvěr neschválí, kdo nese riziko nižšího odhadu a za jakých podmínek se rezervační poplatek vrací.
„Když má prodávající několik nabídek, není vždy nejbezpečnější automaticky vybrat nejvyšší částku,“ upozorňuje Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Moravskoslezský kraj: „levné bydlení“ rychle mizí
Další rozsáhlá regionální analýza se věnuje textu Moravskoslezský kraj za 10 let: byty zdražily na 64 749 Kč/m², domy na 41 226 Kč/m² a nejrychleji rostly levnější lokality.
Podle červnových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla cena bytů v kraji z 14 752 Kč/m² v roce 2016 na 64 749 Kč/m² v roce 2026. To představuje růst o 338,9 %. Rodinné domy zdražily z 14 085 na 41 226 Kč/m², tedy o 192,7 %, a nájemné u bytů ze 132 na 237 Kč/m².
Největší dynamika přitom často nepřicházela z nejdražších lokalit, ale z měst, která ještě před deseti lety patřila mezi nejlevnější – například Bohumína, Karviné nebo Orlové.
„Kraj zůstává cenově dostupnější než nejdražší regiony, ale tempo růstu ukazuje, že levné bydlení v původním smyslu slova rychle mizí,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Při koupi bytu nekupujete jen kuchyň a koupelnu. Kupujete i celý dům
Jeden z nejpraktičtějších textů posledních dní je Jak prověřit SVJ před koupí bytu: fond oprav, úvěry, dluhy a plánované rekonstrukce.
Kupující se přirozeně soustředí na samotný byt. Jenže spolu s jednotkou získává i podíl na společných částech domu a vstupuje do SVJ. Jeho úvěry, finanční rezervy, neplatiči nebo plánované rekonstrukce mohou budoucí měsíční náklady významně zvýšit.
Před rezervací proto nestačí jen list vlastnictví. Je vhodné vyžádat zápisy ze shromáždění, informace o hospodaření, úvěrech, předpis plateb, vyúčtování služeb a plán oprav.
„Při prohlídce vždy doporučuji dívat se stejně pozorně na stav domu, hospodaření SVJ a připravované investice,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Úvěr SVJ přitom není automaticky problém. Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, upozorňuje, že může být zdravější koupit byt v domě, který rekonstrukci transparentně splácí, než v domě bez úvěru, který nutné opravy dlouhodobě odkládá.
Zděděná nemovitost: nejprve rodina a dokumenty, až potom inzerát
Aktuální období uzavírá dnešní článek Jak citlivě a bezpečně prodat zděděný byt nebo dům: kompletní průvodce pro dědice.
Zděděný byt nebo dům není pouze majetek. Často se v něm spojují emoce, vzpomínky, více dědiců, rozdílné finanční potřeby a nejistota, co s nemovitostí dál.
Proto by prodej neměl začít inzercí. Nejdříve je potřeba dokončit pozůstalostní řízení, ověřit vlastníky a jejich podíly, sjednotit postup všech dědiců, prověřit právní a technický stav, vyřešit případný nájem, hypotéku, vady, osobní věci po zemřelém a teprve potom nastavit cenu a prodejní strategii.
„U zděděné nemovitosti nestačí najít kupujícího. Nejdříve je potřeba spojit rodinu kolem jednoho postupu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, připomíná, že kvalitní makléř musí v takové situaci spojit reálnou cenu, bezpečný proces a citlivost vůči rodině. Neměl by dědice tlačit do rychlého rozhodnutí ani automaticky do nákladné rekonstrukce, ale ukázat varianty a jejich ekonomické dopady.
Co si z období 14.–24. srpna odnést?
Posledních deset dní ukazuje, že realitní trh je současně dražší, rychlejší a náročnější na informace.
Kupující dnes řeší, zda vlastnit, nebo zůstat v nájmu, ale zároveň musí prověřovat financování, technický stav, SVJ, stavební dokumentaci a u novostaveb také samotného developera a smluvní podmínky.
Prodávající zase potřebuje rozlišit mezi člověkem, který nemovitost chce, a člověkem, který ji opravdu dokáže zaplatit. Nejvyšší nabídka nemusí být nejbezpečnější a správně vedené vyjednávání se stále méně podobá jednoduchému handrkování o slevu.
Data navíc ukazují, že pojem „levná lokalita“ se velmi rychle mění. Ostrava, Ústí nad Labem nebo některá města Moravskoslezského kraje rostou procentně rychleji než nejdražší centra. Absolutní cenový rozdíl proti Praze zůstává výrazný, ale regionální trhy už nelze hodnotit podle zkušenosti staré několik let.
A stále větší roli budou hrát také dlouhodobé změny. Stárnutí populace, energetická náročnost nemovitostí, dostupnost služeb nebo bezbariérovost mohou v budoucnu zásadně ovlivnit, které byty a domy budou dobře prodejné.
Přínos projektu Realiťák roku pro veřejnost
Právě tento přehled velmi dobře ukazuje, proč projekt Realiťák roku není pouze soutěží nebo žebříčkem nejlepších realitních makléřů.
Jeho důležitou součástí je dlouhodobá edukace veřejnosti. Projekt se snaží vysvětlovat, co má klient od realitní služby požadovat, jaké dokumenty má chtít vidět, na co se má zeptat ještě před podpisem a podle čeho poznat, že makléř skutečně řídí proces a ne pouze zprostředkovává kontakt.
U koupě bytu to znamená vědět, že nestačí prohlédnout kuchyň a koupelnu – je potřeba prověřit dům a SVJ. U novostavby nestačí vizualizace – rozhoduje smlouva, standard, harmonogram, developer a pravidla reklamací. U hypotéky nestačí příslib kupujícího – prodávající potřebuje vědět, zda je financování reálné. A u zděděné nemovitosti nestačí určit cenu – nejprve je nutné vyřešit právní i rodinnou situaci.
„Veřejnost má právo vědět, co má od kvalitní realitní služby očekávat,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Právě schopnost položit správné otázky je jednou z nejúčinnějších ochran před drahými chybami.
Projekt Realiťák roku proto propojuje několik vrstev. Přináší praktické návody pro veřejnost, pravidelné datové analýzy trhu, upozorňuje na právní a technická rizika a zároveň pomáhá lidem hledat prověřené realitní profesionály.
Důležitou roli v tomto směru hraje také Reality.iDNES.cz jako jeden z hlavních partnerů projektu Realiťák roku. Společně s CEMAP – cenové mapy vytváří datové zázemí řady analýz, díky nimž lze trh sledovat nejen podle pocitů nebo jednotlivých inzerátů, ale podle dlouhodobého vývoje cen, nabídky a rychlosti jednotlivých segmentů.
Podle Petra Makovského, zakladatele projektu Realiťák roku a výkonného ředitele Reality.iDNES.cz, informovanější veřejnost současně zvyšuje tlak na celý obor. Klient, který ví, co má makléř dělat, se méně spokojí s pouhým slibem vysoké ceny nebo levné provize a více řeší kvalitu procesu, bezpečnost smluv, data, komunikaci a odpovědnost.
Projekt Realiťák roku tak nepomáhá pouze vybrat konkrétní jméno. Pomáhá veřejnosti vytvořit si vlastní měřítko kvalitní realitní služby.
Další praktické návody a analýzy nabízí Aktuality projektu Realiťák roku, základní pomoc je k dispozici v sekci Pro veřejnost a konkrétní odborníky v jednotlivých regionech lze hledat prostřednictvím přehledu Nejlepší makléři.
Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v dlouhodobé snaze zvyšovat kvalitu realitních služeb, vzdělávat veřejnost a pomáhat lidem dělat při prodeji, koupi či pronájmu bezpečnější a informovanější rozhodnutí.