- Přesná identifikace smluvních stran
Smlouva musí obsahovat úplné a přesné informace o pronajímateli a nájemci, včetně jejich jmen, adres a kontaktních údajů. Tímto způsobem se minimalizuje riziko nedorozumění a usnadní se komunikace mezi oběma stranami.
- Podrobný popis pronajímaného bytu
Smlouva by měla obsahovat přesný popis pronajímaného bytu, včetně adresy, velikosti, rozložení místností a vybavení. Je důležité specifikovat, zda je byt pronajímán s nábytkem či bez něj, aby se minimalizovaly potenciální nejasnosti. V případě vybavení bytu nezapomeňte na jeho podrobný soupis, ideálně doplněný o fotografie.
- Výše nájemného a platební podmínky
Smlouva musí jasně stanovit výši nájemného, frekvenci a způsob plateb. Je důležité specifikovat, zda se jedná o měsíční či jinou formu platby, a upravit podmínky pro případné sankce za zpoždění v termínu sjednané platby nájemného.
- Doba a podmínky nájmu
Smlouva by měla stanovit délku nájmu a způsob jeho ukončení. Je-li pronájem na dobu určitou, je důležité uvést přesný časový rámec. Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má jedna ze stran dle občanského zákoníku právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. V případě nájemní smlouvy na dobu určitou je výpovědní doba 3 měsíce.
5. Údržba a opravy
Dobře napsaná Smlouva obsahuje ustanovení o povinnostech a odpovědnostech pronajímatele a nájemce v oblasti údržby a oprav. Specifikujte velmi detailně, kdo je zodpovědný za za jaký typ opravy. Je také vhodné upravit postup při nahlášení a řešení potenciálních problémů a sjednat, kým a jaké náklady budou hrazeny.
Členem neziskové Platformy individuálních pronajímatelů se můžete stát i vy. Budete mít k dispozici desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů od nájemních smluv přes protokoly o předání bytu až třeba po výpověď z nájmu. Získáte přístup ke statistickým datům a další informacím, které vám pomůžou zvýšit výnosy z nájmu. Budeme s vámi sdílet všechny zkušenosti členů Asociace nájemního bydlení a budeme zastupujeme vaše zájmy. Přihlaste se ZDE.
6. Záloha a vyúčtování
Smlouva by měla obsahovat ustanovení o záloze, kterou nájemce platí na energie a služby spojené s užíváním bytu. Sjednejte si detailně soupis všech poplatků. Je také důležité specifikovat, jakým způsobem bude záloha vyúčtována a jak se bude postupovat při vyúčtování nákladů spojených s bytem.
7. Kauce
Kauce je částka, kterou nájemce platí jako zálohu k zajištění pronajímatele proti případným škodám na majetku nebo proti nedoplatkům. Maximální její výše jsou tři měsíční nájmy. Mimo výše kauce by měla smlouva také stanovit, jakým způsobem bude kauce vracena nájemci po skončení nájemního vztahu, přičemž se zohlední případné opravy nebo nedoplatky.
8. Ochrana osobních údajů
S ohledem na nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR) je důležité začlenit do smlouvy ustanovení týkající se ochrany osobních údajů. Ujistěte se, že smlouva stanovuje způsob zpracování a ochrany osobních údajů, a že je v souladu s platnými právními předpisy.
9. Řešení sporů
Smlouva by měla obsahovat ustanovení o způsobu řešení případných sporů mezi pronajímatelem a nájemcem. Zvažte zařazení doložky o rozhodčím řízení nebo možnosti dohody prostřednictvím mediace, což může usnadnit a zrychlit řešení sporů.
10. Závěrečná ustanovení
Na závěr smlouvy by měla být uvedena obecná ustanovení, jako je platnost smlouvy, možnost převodu nájmu na jinou osobu, povinnost písemného oznámení změn a další důležité informace.
Nejčastější chyby ve smlouvách
Ke komplikacím většinou vedou nepřesnosti a detaily, které si před podpisem smlouvy pronajímatelé a nájemci nevyjasní. Jde obvykle o nedostatečné zdokumentování stavu bytu, chybějí ustanovení o splatnosti nájemného, identifikaci a počtu osob v bytě a další podstatné body.
Právě chyby mohou poškodit vztah nájemce s pronajímatelem a je lepší se jich vyvarovat. „Na Platformě individuálních pronajímatelů nabízíme rady, jak nájemní smlouvu konstruovat, a nabízíme i její vzor. Pronájem může mít ovšem specifika. Potom je vhodné zkonzultovat podobu smlouvy s právními experty, zejména u začínajících pronajímatelů,“ komentuje problematiku Tomáš Kašpar, duchovní otec neziskové Platformy individuálních pronajímatelů, která radí drobným pronajímatelům bytů a zastupuje jejich zájmy. Ve smlouvách se také objevují prvky, které jsou v rozporu se stávající právní úpravou. Pronajímatel má právo vůči nájemci uplatňovat zákonné sankce, jako jsou například úroky z prodlení za neplacení nájemného či služeb. Regulace chovu zvířat, kouření, návštěvy či podnikání v bytě jsou zakázaná ustanovení, která jsou neplatná. Nicméně nájemce nesmí svým jednáním způsobovat poškození bytu a musí dodržovat běžná pravidla pro chování v domě a udržování pořádku. Jeho jednání by nemělo nadměrně obtěžovat ostatní obyvatele domu nebo je ohrožovat, a to v souladu s místními poměry.
Další dokumenty spojené s nájmem
Aby pronajímatel zabránil problémům s převzetím bytu při ukončení nájmu, měl by vždy využít předávací protokol, který dokumentuje stav vybavení a podepisují ho obě strany. I aktuální vzor tohoto protokolu najdete po přihlášení do členské sekce Platformy individuálních pronajímatelů. „Protokol by měl obsahovat informace, jako stav zařízení bytu při předání do rukou nájemce, souhrn nábytku a vybavení nebo stav měřidel vody a energií. Ačkoli zákon sepsání předávacího protokolu nenařizuje, hodí se pronajímateli i nájemci pro lepší přehled o stavu bytu, který je předmětem nájemní smlouvy,“ doplňuje Tomáš Kašpar z Asociace nájemního bydlení. Doporučuje se protokol doplnit o fotodokumentaci.
Členem neziskové Platformy individuálních pronajímatelů se můžete stát i vy. Budete mít k dispozici desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů od nájemních smluv přes protokoly o předání bytu až třeba po výpověď z nájmu. Získáte přístup ke statistickým datům a další