Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní makléře. Praktické články, návody a datové analýzy vycházejí v sekci Aktuality projektu Realiťák roku, základní informace pro kupující, prodávající, pronajímatele a nájemce jsou soustředěné také na stránce Pro veřejnost. Při hledání odborníka v konkrétním regionu lze využít přehled Nejlepší makléři. Devátý ročník projektu Realiťák roku veřejnosti nabízí možnost vyhledávat prověřené makléře ve svém okolí.
Podnikatelský problém se může velmi rychle přelít do rodinného majetku
Výchozím textem tohoto přehledu je článek Podnikání, ručení a rodinný majetek: kdy hrozí domino efekt a proč rodiny někdy musí prodat dům, aby přežily.
Podnikání může rodině přinést svobodu a dobré příjmy. Riziko ale vzniká ve chvíli, kdy podnikatel osobně ručí za úvěr, podepíše směnku, poskytne osobní garanci nebo zastaví rodinný dům. Výpadek zakázek, pozdě uhrazené faktury a problémy s cashflow se pak mohou přenést na hypotéku, rodinné úspory i společné jmění manželů.
Domino efekt většinou nezačne jedním velkým problémem. Nejprve se odloží platba dodavateli, poté se využijí rodinné rezervy a následně se začne improvizovat s dalšími půjčkami. Pokud rodina nezná přesný rozsah závazků, ručení a zástav, může během několika měsíců ztratit možnost situaci aktivně řídit.
„U podnikání bývá největší problém rychlost,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Podle Petra Makovského, výkonného ředitele portálu Reality.iDNES.cz a zakladatele projektu Realiťák roku, právě v podobné situaci rozhoduje rychlost a kvalita přijatých rozhodnutí.
Včasný řízený prodej nemovitosti nemusí znamenat prohru. Pokud pomůže doplatit hypotéku, zastavit růst sankcí a ochránit zbytek rodinného majetku, může být strategickým řešením. Musí ale proběhnout právně čistě, s přesně nastavenou úschovou, komunikací s bankou a jasným plánem dalšího bydlení.
Inzerát není jen několik fotografií a telefonní číslo
Na téma správné přípravy nabídky navázal článek Jak správně inzerovat nemovitost na Reality.iDNES.cz.
Technicky lze inzerát vložit během několika minut. Funkční nabídka ale vzniká mnohem dříve. Je potřeba připravit nemovitost, určit správnou cenu, zajistit kvalitní fotografie, pravdivě a srozumitelně vyplnit všechny údaje a vysvětlit zájemcům, proč je nabídka zajímavá právě pro ně.
Slabý inzerát často vede k nevhodným dotazům, malému počtu reakcí nebo k dlouhému setrvání nemovitosti v nabídce. Stejně problematické je přehánění. Text nemá zakrývat nedostatky ani vytvářet očekávání, která nemovitost při prohlídce nesplní.
„Dobrý prodej začíná přípravou,“ shrnuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, připomíná, že cena v inzerátu musí být především obhajitelná. Ani kvalitní fotografie a silný realitní portál totiž nedokážou dlouhodobě zachránit nabídku, která je cenově mimo realitu trhu.
Středočeský kraj už není jen levnější alternativou Prahy
Výrazná datová zjištění přinesl článek Středočeský kraj za 10 let: byty zdražily na 101 005 Kč/m², nájmy překročily 320 Kč/m² a domy se výrazně zrychlily.
Podle ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla průměrná nabídková cena bytů ve Středočeském kraji z 29 750 Kč/m² v červnu 2016 na 101 005 Kč/m² v červnu 2026. To znamená desetiletý růst o 239,5 %.
Rodinné domy ve stejném období zdražily z 25 068 na 69 542 Kč/m² a nájemné se zvýšilo ze 160 na 321 Kč/m². Ještě výraznější je proměna rychlosti trhu. Byty k prodeji se meziročně zrychlily ze 138 na 57 dní, domy ze 197 na 71 dní a průměrná doba nabízení nájemních bytů klesla na pouhých deset dní.
Nejdražšími městy u bytů byly Černošice, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a Říčany. Jeden kraj ale stále netvoří jeden jednotný trh. Jinak se chová bezprostřední zázemí Prahy, jinak okresní centra a jinak vzdálenější města.
„Středočeský kraj už nelze brát jen jako levnější alternativu Prahy,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Právě v takto rozdílném regionu je podle ní lokální znalost makléře zásadní.
Bezpečný pronájem začíná před podpisem smlouvy
Ucelený pohled na povinnosti pronajímatele nabízí článek Pronájem bytu bezpečně: nájemní smlouva, kauce, předání a co dělat při neplacení.
Pronájem bytu může přinášet pravidelný příjem, jediná špatně nastavená smlouva nebo ukvapený výběr nájemce ale může znamenat měsíce starostí. Majitel by měl předem vyřešit výši nájemného, zálohy na služby, kauci, pravidla zvyšování nájemného, odpovědnost za opravy i způsob komunikace při prodlení.
Důležitou součástí procesu je prověření zájemce. Nejde jen o výši příjmu, ale také o schopnost dlouhodobě hradit celkové náklady, ochotu doložit potřebné informace a srozumitelně komunikovat. Smlouva má přesně říkat, co se platí, kdy se platí a co se stane při porušení povinností.
„U pronájmu se nejvíce chyb udělá ještě před podpisem smlouvy,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Zásadní význam má také předávací protokol s fotografiemi, popisem vybavení, existujících vad a stavů měřidel.
Podle Petra Makovského, výkonného ředitele portálu Reality.iDNES.cz a zakladatele projektu Realiťák roku, je nájemní trh velmi lokální. Výši nájemného nelze odhadnout jen podle několika nejdražších inzerátů v okolí; rozhodují skutečná poptávka, rychlost pronájmu, stav bytu a celkové měsíční náklady.
Smrt nájemce neznamená, že se byt automaticky uvolnil
Citlivou situaci řeší článek Nájem po smrti nájemce: kdy se byt opravdu uvolní a co musí pronajímatel udělat správně.
Častý omyl spočívá v představě, že smrtí nájemce nájemní vztah automaticky končí. Ve skutečnosti může pokračovat další společný nájemce. Za určitých okolností může nájem přejít na člena domácnosti a následně také na dědice.
Pronajímatel proto nesmí bez ověření situace vyměnit zámky, vystěhovat osobní věci ani nabídnout byt novému zájemci. Nejprve musí zjistit, kdo má právo byt užívat, kdo odpovídá za nájemné a služby a kdo může rozhodovat o věcech zemřelého.
Byt je skutečně volný až po právním skončení nájmu, faktickém vyklizení a řádném předání. Unáhlený postup může vést k neplatné výpovědi, sporu s pozůstalými nebo neoprávněnému zásahu do cizího majetku.
Největší problémy často vznikají z několika malých chyb
Na společné chyby při prodeji i pronájmu upozorňuje článek Nejčastější chyby prodávajících a pronajímatelů: jak se jim vyhnout a prodat v klidu.
Obchod obvykle nezkazí jeden dramatický omyl. Častěji jde o kombinaci přestřelené ceny, chybějících dokumentů, slabé prezentace, chaotické komunikace, neprověřeného zájemce a nedotažených smluv.
Majitelé často chtějí vše vyřešit rychle a levně. Právě spěch ale může vést k tomu, že nemovitost zůstává dlouho v nabídce, prodávající musí postupně zlevňovat nebo pronajímatel vybere nájemce bez dostatečného prověření.
Nejlepší prevencí je připravit podklady předem, opřít se o reálná data a nastavit jasný plán od zveřejnění nabídky až po předání. Projekt Realiťák roku proto dlouhodobě připomíná, že kvalitní makléř není jen člověk, který vloží inzerát, ale také koordinátor a manažer rizik.
Stavební pozemky za deset let zdražily o více než 221 procent
Další zásadní datový článek nese název Pozemky pro bydlení za 10 let: v ČR zdražily na 2 615 Kč/m², nejvíce rostly Jeseník, Žďár nad Sázavou a Znojmo.
Podle ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla průměrná nabídková cena pozemků pro bydlení z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026. Desetiletý růst tak činil 221,3 %.
Meziročně cena vzrostla o 7,3 %, počet nabídek se snížil o devět procent a průměrná doba nabízení klesla z 294 na 118 dní. Nejvyšší procentní růst zaznamenaly okresy Jeseník, Žďár nad Sázavou a Znojmo. Mezi nejdražší patřily Praha, Brno-město, Praha-východ a Praha-západ.
U pozemků ale samotná cena za metr čtvereční říká jen část příběhu. Rozhodují územní plán, přístupová cesta, dostupnost sítí, tvar a svažitost parcely, ochranná pásma, regulace i skutečná možnost výstavby.
„Pozemky pro bydlení jsou specifický segment,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Dva podobně velké pozemky ve stejné oblasti mohou mít kvůli rozdílné možnosti výstavby zcela odlišnou skutečnou hodnotu.
Katastr a skutečný stav domu nemusí vyprávět stejný příběh
Právní a technickou stránku obchodů shrnuje článek Stavební zákon v roce 2026: co musí vědět kupující, prodávající a vlastníci nemovitostí.
List vlastnictví sám o sobě nestačí. Skutečná dispozice domu, přístavby, garáže, podkroví nebo způsob užívání jednotlivých prostor nemusí odpovídat stavební dokumentaci a povolenému stavu.
Chybějící kolaudace, nepovolená přístavba nebo nezdokumentovaná změna dispozice mohou zkomplikovat hypotéku, snížit cenu nebo přenést problém na nového vlastníka. Kupující by proto měl prověřit nejen údaje v katastru, ale také stavební dokumentaci, povolení a skutečný způsob užívání.
„U rodinných domů se nesmíme spokojit jen s listem vlastnictví,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Pokud dokumentace chybí, může být nutné připravit pasport stavby nebo dohledat starší rozhodnutí. Prodávající získává lepší pozici, pokud vše řeší ještě před první prohlídkou.
Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, připomíná, že technický a stavebněprávní stav přímo ovlivňuje obchodovatelnost nemovitosti. Nejčastějším výsledkem nesouladu bývá vyšší nejistota, pomalejší prodej a tlak na cenu.
Český trh se může inspirovat větší transparentností zahraničních systémů
Širší pohled na realitní profesi nabízí článek Realitní makléř v Česku a ve světě: proč se vyplatí dívat za hranice.
Český trh nemusí mechanicky kopírovat Spojené státy, Kanadu, Austrálii, Francii nebo Velkou Británii. Může se ale inspirovat jejich důrazem na jasné zastoupení klienta, průběžné vzdělávání, transparentní odměnu a odpovědnost za průběh obchodu.
Klient by měl předem vědět, koho makléř zastupuje, co přesně udělá, kolik jeho služba stojí a kdo odpovídá za jednotlivé kroky. Kvalitní služba se nemá posuzovat jen podle vzhledu inzerátu nebo výsledného podpisu smlouvy.
Český realitní makléř už dnes musí splňovat zákonné požadavky, prokazovat odbornost, uzavírat písemnou smlouvu a být profesně pojištěn. Dalším krokem profesionalizace může být především srozumitelnější popis služby a vyšší transparentnost vůči veřejnosti.
Nejvyšší nabídková cena nemusí ochránit prodávajícího před ztrátou
Nový seriál pro veřejnost otevřel článek Prodávám nemovitost – díl 1: Neprodám pod cenou? Jak nastavit cenu, která odpovídá trhu.
Obava z příliš levného prodeje je pochopitelná. Řešením ale není automaticky stanovit co nejvyšší cenu. Přestřelená nabídka může odradit nejvážnější zájemce právě v prvních týdnech, kdy je pozornost trhu největší.
Pokud nemovitost zůstává dlouho v nabídce a několikrát zlevňuje, začnou ji kupující vnímat jako problémovou. Majitel pak může dosáhnout horšího výsledku, než kdyby od začátku zvolil realistickou strategii.
Správná cena se neopírá pouze o sousední inzeráty. Musí zohlednit skutečný stav, dispozici, právní vady, lokalitu, nabídku konkurenčních nemovitostí a rychlost poptávky. Cílem není prodat levně, ale obhájit cenu před reálným trhem.
Nájemné roste a volné byty mizí výrazně rychleji
Vývoj nájemního trhu analyzuje článek Pronájmy bytů za poslední 2 roky: nájemné v ČR vzrostlo na 327 Kč/m², nabídka meziročně klesla o 18,3 % a trh výrazně zrychlil.
Průměrné nabídkové nájemné vzrostlo z 292 Kč/m² v červnu 2024 na 327 Kč/m² v červnu 2026. Dvouletý růst tak činil 12 %. Meziročně nájemné vzrostlo o 5,8 %.
Výraznější změnou je ale rychlost trhu. Průměrná doba nabízení se meziročně zkrátila ze 47 na pouhých 19 dní. Počet nabídek současně klesl z 29 463 na 24 075.
Nejdražším trhem zůstává Praha s nájemným 465 Kč/m². Za ní následují Jihomoravský a Středočeský kraj. Nejrychlejší dvouletý růst vykázaly Středočeský, Pardubický a Moravskoslezský kraj.
„Nabídek je méně, nájemné roste a byty se v průměru inzerují jen necelé tři týdny,“ shrnuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Nájemci proto musí reagovat rychleji, současně ale nesmí rezignovat na kontrolu smlouvy, nákladů a skutečného stavu bytu.
Kupovat, prodávat, nebo čekat? Univerzální odpověď neexistuje
Aktuální situaci na trhu shrnuje článek Realitní trh v roce 2026: vyplatí se kupovat, prodávat, nebo ještě čekat?.
Trh je rychlejší a dražší, současně je ale výrazně vybíravější. Správně oceněný byt v dobré lokalitě může zmizet během několika týdnů. Energeticky náročný dům k rekonstrukci nebo právně nejasná nabídka mohou naopak čekat na kupujícího podstatně déle.
„Realitní trh v roce 2026 nelze popsat jednou větou,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku. Rozhoduje kombinace ceny, lokality, technického stavu a skutečné poptávky.
Kupující by se neměl rozhodovat jen ze strachu, že ceny dále vzrostou. Důležitý je bezpečný rozpočet, finanční rezerva, prověřená nemovitost a dlouhodobá udržitelnost splátek. „Nejlepší čas ke koupi není stejný pro všechny,“ připomíná Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Opravit technickou závadu, nebo nemovitost prodat?
Náročné rozhodování majitelů řeší článek Vážná technická závada nebo drahá rekonstrukce: kdy je lepší opravovat a kdy prodat.
Vlhkost, statické praskliny, zatékající střecha nebo zastaralé rozvody mohou vyžadovat investici v řádu statisíců až milionů korun. Správné rozhodnutí proto nevychází jen z prvního rozpočtu řemeslníka.
Majitel musí porovnat příčinu a rozsah vady, riziko dalších problémů, hodnotu nemovitosti po opravě, dostupné financování, časovou náročnost a potřebu náhradního bydlení. Oprava může zvýšit cenu, nemusí se ale vždy vrátit v plné výši.
„U technických vad je největší chybou přesvědčovat sebe i kupujícího, že problém neexistuje,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Kosmetické zakrytí závady pouze zvyšuje riziko pozdější reklamace.
Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, upozorňuje, že majitelé často počítají pouze cenu opravy, nikoli čas, financování a riziko dalších prací po otevření konstrukcí.
Realitní trh 2027–2029 může posílit samostatné makléře a menší odborné týmy
Strategický výhled přinesl článek Český realitní trh 2027–2029: začne éra samostatných makléřů?.
Umělá inteligence, automatizace, dostupnější data a rostoucí síla osobních značek mohou v následujících letech změnit samotnou strukturu realitního oboru. Část činností, které byly dříve dostupné jen velkým kancelářím, dnes zvládne samostatný makléř s kvalitními digitálními nástroji.
Projekt Realiťák roku ve svém strategickém výhledu předpokládá posílení kvalitních samostatných makléřů, menších odborných týmů a sítí, které svým členům přinášejí skutečné technologie, obchodní podporu, kontrolu kvality a ochranu.
Neznamená to automatický konec velkých kanceláří nebo franšíz. Pod tlakem ale mohou být modely, jejichž hlavní hodnotou zůstává pouze logo a obecné nástroje dostupné i mimo síť.
Pro veřejnost bude stále důležitější konkrétní člověk, kterému svěřuje obchod. Rozhodovat bude jeho specializace, odpovědnost, schopnost pracovat s daty a zvládat komplikace, nikoli jen značka uvedená na vizitce.
Proč vybírat makléře přes projekt Realiťák roku?
Celé období uzavírá článek Proč vybírat makléře přes Realiťák roku? Bezpečný proces, prověřená kvalita a větší jistota pro veřejnost.
Výběrem makléře klient nerozhoduje jen o tom, kdo pořídí fotografie a zveřejní nabídku. Svěřuje mu nastavení ceny, vyjednávání, prověření kupujícího, smlouvy, úschovu, katastr a předání nemovitosti.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zúžit výběr podle regionu, specializace, zkušeností a dostupných výsledků. Nenahrazuje vlastní rozhodnutí klienta, dává mu ale užitečný výchozí bod a informace, které by jinak musel složitě vyhledávat.
„Nejde o to prodat nemovitost nějak,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Důležité je vést obchod tak, aby klient rozuměl jednotlivým krokům a věděl, jak jsou chráněny jeho peníze a majetek.
„Nejlepší makléř není ten, kdo slíbí nejvyšší cenu během první schůzky,“ upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku. Rozhodující je schopnost vysvětlit cestu k bezpečnému výsledku a převzít odpovědnost za jednotlivé části procesu.
Co si z tohoto období odnést?
Články publikované mezi 15. a 28. červencem ukazují několik výrazných trendů.
Realitní trh je rychlejší, ale současně méně odpouští chyby. Nájemní byty se v průměru nabízejí jen 19 dní a ve Středočeském kraji dokonce deset dní. Kupující i nájemci proto musí být připraveni, nesmějí ale pod tlakem rezignovat na kontrolu smluv, financování a technického stavu.
Ceny pozemků a nemovitostí výrazně vzrostly, samotná průměrná cena ale nestačí. U pozemků rozhodují sítě a možnost výstavby, u domů stavební dokumentace a technický stav a u bytů mikro-lokalita, právní situace a hospodaření domu.
Prodávající ani pronajímatelé by neměli improvizovat. Správná cena, kvalitní inzerce, připravené dokumenty, prověřený zájemce a přesné předání mají přímý dopad na čas, peníze i bezpečnost.
A konečně: role realitního makléře se mění. Část rutinních činností převezmou technologie a umělá inteligence. O to důležitější bude odbornost, osobní odpovědnost, lokální znalost, vyjednávání a schopnost bezpečně řídit nestandardní situace.
Přínos projektu Realiťák roku pro veřejnost
Projekt Realiťák roku má pro veřejnost význam především v tom, že složitá realitní témata převádí do praktických a srozumitelných situací. Většina lidí prodává, kupuje nebo pronajímá nemovitost jen několikrát za život. Nemá proto možnost získat zkušenosti opakováním a často neví, jaké otázky položit ani kde vznikají největší rizika.
Právě proto projekt Realiťák roku nevytváří jen žebříček realitních makléřů. Dlouhodobě vysvětluje, co má veřejnost od profesionální služby očekávat, jak si makléře porovnat a podle čeho poznat rozdíl mezi hezkým slibem a skutečně kvalitním procesem.
Informovaný klient se neptá pouze na provizi a očekávanou cenu. Zajímá ho, jak byla cena stanovena, kde bude nemovitost inzerována, kdo připraví smlouvy, jak bude uložena kupní cena, jak se prověří financování kupujícího a co se stane, pokud katastr vklad přeruší nebo zamítne.
Projekt Realiťák roku zároveň pomáhá veřejnosti lépe chápat samotný trh. Datové články ukazují rozdíly mezi kraji, okresy a jednotlivými segmenty. Praktické návody se věnují smlouvám, nájmům, technickým vadám, stavební dokumentaci, pozemkům, rodinným krizím i podnikatelským dluhům.
„Veřejnost má právo ptát se na cenu, smlouvy, provizi, úschovu i rizika,“ zdůrazňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Profesionální makléř by měl otázky vítat a srozumitelně na ně odpovídat.
Role projektu Realiťák roku je proto dvojí. Pomáhá veřejnosti hledat prověřené makléře a současně zvyšuje nároky na celý realitní obor. Čím lépe budou lidé vědět, co má kvalitní služba obsahovat, tím menší prostor zůstane pro nekvalitní práci, netransparentní smlouvy a prázdné sliby.
Projekt Realiťák roku tak pomáhá veřejnosti nejen najít konkrétního odborníka, ale také lépe se připravit na prodej, koupi nebo pronájem. Další návody a analýzy jsou dostupné v sekci Aktuality projektu Realiťák roku, informace pro klienty na stránce Pro veřejnost a regionální přehled odborníků v sekci Nejlepší makléři.